Program Dobrowolnych Nabyć pod kluczowe inwestycje infrastrukturalne – projekt ustawy

Projekt ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego w zakresie kluczowych inwestycji infrastrukturalnych zakłada wprowadzenie rozwiązań zbliżonych do Programu Dobrowolnych Nabyć pod Centralny Port Komunikacyjny (CPK) dla nowych inwestycji: drogowych, kolejowych, portowych, przeciwpowodziowych i lotniskowych.

Projekt ustawy zakłada, że na wybranych obszarach właścicielom będą proponowane wykupy nieruchomości na zasadach w teorii korzystniejszych niż standardowe odszkodowanie wywłaszczeniowe – po to, żeby szybciej pozyskać grunty pod inwestycje i rzadziej sięgać po przymusowe wywłaszczenia.

Warto przyjrzeć się najważniejszym kwestiom zawartym w projekcie ustawy.

Co to są kluczowe inwestycje infrastrukturalne?

W projekcie ustawy jako inwestycje kluczowe wskazano zamkniętą listę przedsięwzięć. Są to:

• budowa drogi krajowej nr 7 od ul. Morskiej do publicznego terminala promowego w porcie morskim w Gdyni (do tej inwestycji nie stosuje się szczególnych zasad nabywania nieruchomości),
• budowa portu zewnętrznego w porcie morskim w Świnoujściu wraz z budową i rozbudową infrastruktury zapewniającej dostęp do portu w Świnoujściu,
• budowa portu zewnętrznego w porcie morskim w Gdyni wraz z budową i rozbudową infrastruktury zapewniającej dostęp do portu w Gdyni,
• poprawa dostępu kolejowego oraz drogowego do głębokowodnych terminali przeładunkowych w porcie morskim w Gdańsku,
• linia kolejowa Szczecin – Świnoujście (linia 401),
• linia kolejowa Wrocław – Szczecin (linia 273),
• linia kolejowa Chorzów Batory – Tczew (linia 131),
• linia kolejowa Warszawa – Gdańsk (linia 9),
• linia kolejowa Nowa Wieś Wielka – Gdynia (linia 201),
• budowa infrastruktury hydrotechnicznej w granicach pasa technicznego na obszarze gmin Choczewo lub Krokowa oraz na obszarach morskich RP – w szczególności na potrzeby elektrowni jądrowej,
• budowa drogi krajowej nr 69 na odcinku Lubiatowo – droga ekspresowa S6 (do tej inwestycji nie stosuje się szczególnych zasad nabywania nieruchomości),
• budowa lub przebudowa infrastruktury kolejowej zapewniającej dojazd do gmin: Nowa Wieś Lęborska, Lębork, Wicko, Łeba, Wejherowo, Choczewo, Gniewino i Krokowa, w tym linii kolejowych z siecią trakcyjną, stacji pasażerskich, terminali towarowych i obiektów inżynieryjnych,
• zbiornik wodny Kamieniec Ząbkowicki na rzece Nysie Kłodzkiej,
• program redukcji ryzyka powodziowego w zlewni Nysy Kłodzkiej,
• ochrona przeciwpowodziowa doliny Wisły na odcinkach: Oświęcim – Kraków oraz Kraków – Zawichost,
• budowa elementów Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej (RMR) realizowanych na obszarze kolejowym w rozumieniu ustawy o transporcie kolejowym,
• rozbudowa lub przebudowa lotniska Kraków-Balice,
• rozbudowa lub przebudowa Lotniska Chopina w Warszawie,
• rozbudowa lub przebudowa lotniska Rzeszów-Jasionka,
• rozbudowa lub przebudowa lotniska Warszawa-Modlin.

Szczególne zasady nabywania nieruchomości pod kluczowe inwestycje infrastrukturalne

Rada Ministrów w rozporządzeniu wskaże gminy lub ich części, na których będą stosowane szczególne zasady nabywania nieruchomości. Rozporządzenie ma obejmować całe działki ewidencyjne. Podstawą programu będzie dobrowolna umowa sprzedaży między inwestorem (np. spółką Skarbu Państwa) a właścicielem.

Projekt ustawy zakłada, że inwestor może zaproponować cenę wyższą niż standardowa wartość rynkowa, korzystając z kilku wariantów:

1. Wartość rynkowa + premia procentowa, liczona następująco:

• prawo własności nieruchomości: 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością całej nieruchomości a wartością samego gruntu.
• prawo użytkowania wieczystego: 20% wartości prawa użytkowania wieczystego; do budynków i innych urządzeń stanowiących własność użytkownika wieczystego stosuje się zasady jak przy prawie własności.
• lokal mieszkalny / spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: 40% wartości lokalu albo 40% wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

2. Wartość odtworzeniowa bez potrącania zużycia – inwestor może zapłacić tyle, ile kosztowałoby odtworzenie budynku/nieruchomości „jak nowej”, ale bez obniżek za wiek budynku.

3. Ryczałt według wskaźnika wojewody – dla mieszkań/domów zamieszkałych, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty jest zameldowany na pobyt stały w domu lub lokalu. Cena będzie liczona jako wielokrotność wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m², ogłaszanego przez wojewodę, a jej dokładna wysokość zależy od liczby osób zameldowanych na pobyt stały. Cena ustalona w tym wariancie ryczałtowym nie może przekroczyć 60-krotności wskaźnika.

4. Ryczałt za metr kwadratowy – inwestor może zaproponować cenę odpowiadającą powierzchni działki pomnożonej o 150% średniej ceny m² ustalonej dla danej inwestycji przez inwestora.

Decyzja o przystąpieniu do programu wymaga rozwagi. Z jednej strony program może dawać możliwość uzyskania relatywnie korzystnej ceny, z uwzględnieniem dodatkowych premii. Z drugiej – bez rzetelnej znajomości realnej wartości nieruchomości łatwo przyjąć ofertę, która w praktyce będzie poniżej tego, co można byłoby uzyskać.

Dla właścicieli starszych domów i mieszkań propozycja może być interesująca, bo budynki mogą zostać potraktowane tak, jakby były nowe. Nadal jednak kluczowe jest sprawdzenie, jak proponowana kwota wypada na tle aktualnych cen rynkowych, najlepiej po profesjonalnej wycenie rzeczoznawcy majątkowego.

Więcej o tym, jak przygotować się do negocjacji z inwestorem można przeczytać w artykule:

• Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć - jak się przygotować na negocjacje z CPK?

Po sprzedaży – można jeszcze chwilowo korzystać z nieruchomości

Właściciel będzie zobowiązany do wydania nieruchomości w konkretnym terminie i stanie. Jednocześnie po sprzedaży właściciel może dalej korzystać z nieruchomości i pobierać pożytki (np. plony, najem) przez okres określony w umowie. Dodatkowo w umowie może się pojawić obowiązek udostępnienia terenu inwestorowi na badania, pomiary, odwierty, prace archeologiczne itd.

Wywłaszczenia pod kluczowe inwestycje infrastrukturalne

Projekt nie likwiduje wywłaszczeń. Założeniem przedstawionych rozwiązań jest zachęcenie do dobrowolnej sprzedaży, tak aby wywłaszczenie było stosowane rzadziej. Oznacza to, że nadal stosuje się odpowiednio ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz specustawy drogową, kolejową, przeciwpowodziową, lotniskową itd.

Nowa ustawa jednocześnie ingeruje w specustawy, m.in. przez przyspieszenie procedur (krótsze terminy, natychmiastowa wykonalność decyzji, szybsze postępowania sądowe).

Ścieżka legislacyjna – na jakim etapie jest projekt ustawy?

Projekt ustawy został opracowany 10 września 2025 r. i jest prowadzony pod numerem UD262 w wykazie prac legislacyjnych. Obecnie znajduje się na etapie prac w Radzie Ministrów.