Zasada korzyści przy wycenie gruntów pod drogi – uchwała NSA

Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę o istotnym znaczeniu dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych na cele drogowe. Sąd jednoznacznie rozstrzygnął, że przy wycenie należy stosować zasadę korzyści wynikającą z przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tzw. "mała zasada korzyści" powinna być wykorzystywana pomocniczo.

Sposób wyceny gruntów drogowych – uchwała NSA

W uchwale z 27 maja 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wyraził stanowisko, które może istotnie wpłynąć na praktykę wycen nieruchomości wywłaszczanych pod budowę dróg.

NSA uznał, że przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość przejętą na podstawie tzw. specustawy drogowej, należy stosować tzw. "dużą zasadę korzyści" (z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), jeżeli na dzień wydania decyzji nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową.

Sąd rozstrzygnął w ten sposób, że przy wycenie takich nieruchomości niezasadne jest automatyczne sięganie po bardziej złożone mechanizmy wynikające z Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które określane są jako „mała zasada korzyści”.

W praktyce oznacza to uproszczenie procedur wyceny oraz zwiększenie przejrzystości i przewidywalności ustalania wysokości odszkodowań – a w wielu przypadkach również ich realny wzrost.

Choć uchwała NSA nie wpływa na sprawy już zakończone, może stać się istotnym argumentem w toczących się postępowaniach i przyczyniać się do ukształtowania korzystniejszej linii orzeczniczej dla właścicieli nieruchomości.

Duża i mała zasada korzyści – czym się różnią i jak wpływają na odszkodowanie za wywłaszczenie?

W centrum sporu o sposób wyceny nieruchomości przejmowanych pod drogi znalazło się nagminne pomijanie przez rzeczoznawców majątkowych przywołanego przepisu Ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli tzw. "zasady dużej korzyści"). Zgodnie z nim rzeczoznawca powinien brać pod uwagę nie tylko aktualny sposób użytkowania gruntu (np. rolny, mieszkaniowy czy usługowy), ale też jego przyszłe przeznaczenie wynikające z planowanej inwestycji drogowej. Jako podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie powinna zostać przyjęta ta wartość, która jest dla właściciela korzystniejsza.

W praktyce jednak dużo częściej stosowano przepisy z wymienionego rozporządzenia (czyli "zasadę małej korzyści"). Na czym polega zawarty tam sposób wyceny? Gdy działka została wywłaszczona pod inwestycję drogową, rzeczoznawca ustala jej wartość w oparciu o:

• wartość gruntu, z którego wydzielono pas drogowy – jeśli nieruchomość została dopiero podzielona,
• lub wartość przyległych działek – gdy grunt jest już fizycznie zajęty pod drogę.

Co istotne, w obu przypadkach możliwe jest zwiększenie otrzymanego wyniku maksymalnie o 50%, jeśli przemawiają za tym warunki rynkowe.

Przy tym sposobie wyceny (czyli przy "zasadzie małej korzyści") pomija się wzrost wartości wynikający z planowanej inwestycji drogowej (nawet jeżeli znane są ceny transakcyjne nieruchomości drogowych). Prowadzi to zwykle do ustalania niższych odszkodowań niż przy zastosowaniu "dużej zasady korzyści", ponieważ pod drogi wywłaszczane są w głównej mierze grunty rolne, zazwyczaj o niższej wartości niż grunty drogowe.

Nowa uchwała NSA: ograniczenie małej zasady korzyści

Rozstrzygnięcie NSA oznacza, że "mała zasada korzyści" może być stosowana pomocniczo – czyli w sytuacjach, gdy brakuje odpowiednich danych porównawczych z rynku nieruchomości drogowych, tj. nie są znane ich ceny transakcyjne. Tym samym uchwała NSA znacząco wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości i w większości przypadków zwiększa szanse na uzyskanie wyższego odszkodowania za wywłaszczenie.