Budowa drogi S11 - niedługo ruszą wywłaszczenia w woj. opolskim

Budowa odcinków drogi ekspresowej S11 na Opolszczyźnie wchodzi w decydującą fazę. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) złożyła już wnioski o wydanie decyzji ZRID dla trzech fragmentów trasy pomiędzy Kępnem a obwodnicą Olesna. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to, że procedury wywłaszczeniowe mogą rozpocząć się jeszcze w 2026 r. ZRID otwiera drogę do przejęcia gruntów pod inwestycję oraz uruchomienia postępowań odszkodowawczych.

GDDKiA oczekuje obecnie na wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) dla trzech odcinków S11. Po uzyskaniu ZRID inwestor będzie mógł przekazać teren budowy wykonawcom. Jednocześnie ruszą procedury związane z przejmowaniem nieruchomości i ustalaniem odszkodowań za wywłaszczenie.

Według informacji przekazywanych przez przedstawicieli GDDKiA pierwsze decyzje mogą zostać wydane w najbliższych miesiącach. Oznacza to, że właściciele działek położonych w korytarzu planowanej trasy już teraz powinni przygotować się do postępowań wywłaszczeniowych.

Budowa S11 – które miejscowości obejmie inwestycja?

Omawiany fragment S11 będzie miał około 46 kilometrów długości i połączy obwodnicę Kępna z obwodnicą Olesna. Trasa przebiegnie przez teren województw wielkopolskiego, łódzkiego (ok. 3 km) i opolskiego, w tym przez gminy Byczyna, Kluczbork oraz Lasowice Wielkie.

Inwestycję podzielono na trzy odcinki realizacyjne:

• Kępno – Siemianice o dł. 12,5 km (woj. wielkopolskie),
• Siemianice – Gotartów o dł. 22,7 km (woj. łódzkie i opolskie),
• Gotartów – Olesno o dł. 10,5 km (woj. opolskie).

W ramach inwestycji mają powstać również węzły drogowe Siemianice, Byczyna, Kluczbork Północ oraz Kluczbork Południe. Zaplanowano także budowę dróg dojazdowych, infrastruktury technicznej, przejść dla zwierząt oraz licznych obiektów inżynierskich.

Decyzja ZRID otwiera drogę do przejęcia nieruchomości pod budowę S11

Najważniejszym momentem dla właścicieli gruntów będzie wydanie decyzji ZRID. To właśnie ona skutkuje przejściem własności nieruchomości na Skarb Państwa. Jeżeli decyzji zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, inwestor będzie mógł wejść na teren jeszcze przed zakończeniem procedur odszkodowawczych. Oznacza to, że właściciel zostanie zobowiązany do wydania nieruchomości zanim otrzyma pieniądze za wywłaszczenie. Dopiero po wydaniu ZRID wojewoda prowadzi odrębne postępowanie dotyczące wysokości odszkodowania.

Odszkodowania za wywłaszczenie pod S11

Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie organu administracji. Właściciele nieruchomości powinni jednak pamiętać, że przedstawiona wycena może nie zawsze odzwierciedlać rzeczywistą wartość nieruchomości.

Dotyczy to szczególnie nieruchomości położonych w pobliżu terenów inwestycyjnych, stref przemysłowych lub obszarów o rosnącym potencjale gospodarczym. W rejonie Kluczborka, Olesna czy Byczyny rozwój infrastruktury drogowej może wpływać na wzrost atrakcyjności gruntów, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w wycenach.

W przypadku niekorzystnej decyzji właściciel ma jedynie 14 dni na wniesienie odwołania. Termin liczony jest od dnia doręczenia decyzji o odszkodowaniu i jego przekroczenie uniemożliwia dalsze kwestionowanie wysokości odszkodowania.

Na co uważać przy wycenach nieruchomości przeznaczonych pod budowę S11?

W przebiegu postępowań dotyczących ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie pojawiają się problemy dotyczące operatów szacunkowych. Najczęściej dotyczą one:

• przyjmowania do porównania nieruchomości z mniej atrakcyjnych lokalizacji,
• nieuwzględnienia potencjału inwestycyjnego działek,
• pominięcia istniejącej infrastruktury lub zabudowy,
• opierania wyceny na nieaktualnych transakcjach rynkowych,
• niedoszacowania wartości gruntów o korzystnym położeniu komunikacyjnym.

Dlatego wielu właścicieli decyduje się na zamówienie niezależnej wyceny jeszcze przed wydaniem decyzji odszkodowawczej. Operat sporządzony na prywatne zlecenie (tzw. kontroperat) może stanowić istotny dowód w postępowaniu odwoławczym i pozwolić na skuteczne zakwestionowanie zaniżonego odszkodowania.

W przypadku nieruchomości o znacznej wartości warto zatem odpowiednio wcześnie skorzystać z usług prawnika, eksperta od wywłaszczeń. Specjalista doradzi i wskaże optymalną drogę działania, m.in. oceni sens zamówienia kontroperatu.

Droga ekspresowa S11 ma połączyć Śląsk z Pomorzem

Droga ekspresowa S11 należy do najważniejszych inwestycji drogowych realizowanych obecnie w Polsce. Docelowo trasa połączy Górny Śląsk z Pomorzem Zachodnim – aż po Kołobrzeg. Cała droga ma liczyć ponad 560 kilometrów. Nowy opolski odcinek ma zostać oddany do ruchu w 2028 r.