Czasowe zajęcie nieruchomości a odszkodowanie

Twoja nieruchomość została zajęta przez ekipę budującą drogę lub stawiającą słupy telekomunikacyjne? Choć czasowe zajęcie nieruchomości nie jest wywłaszczeniem w sensie ścisłym, to jednak może oznaczać poważne i długotrwałe utrudnienia w korzystaniu z majątku. W takich przypadkach masz prawo domagać się odszkodowania, a nawet wykupu nieruchomości.

Czym jest czasowe zajęcie nieruchomości?

Czasowe zajęcie nieruchomości (powiązane pojęcia: ograniczenie sposobu użytkowania, zezwolenie na niezbędne zajęcie) polega na tymczasowym ograniczeniu prawa własności zwykle w związku z koniecznością realizacji określonego celu publicznego lub nagłego działania zapobiegającego szkodom. Przepisy dopuszczają takie działanie m.in. w przypadku budowy dróg, infrastruktury przesyłowej, konserwacji sieci technicznych czy w celu przeciwdziałania skutkom klęsk żywiołowych. Czasowe zajęcie nieruchomości możliwe jest także w przypadku poszukiwania kopalin (węgla, ropy, rud metali itp.)

W większości sytuacji inwestor jest zobowiązany do wcześniejszego złożenia wniosku o wydanie decyzji administracyjnej. Jej skutkiem jest uzyskanie tytułu prawnego do zajęcia nieruchomości. Zajęcie co do zasady powinno być proporcjonalne i tymczasowe. Jeśli jednak skutki są nieodwracalne – w grę może wchodzić wykup nieruchomości. Jednak nie zawsze przepisy przewidują takie rozwiązanie.

W dzisiejszym artykule omawiamy najczęstsze przypadki, w jakich dochodzi obecnie do czasowego zajęcia nieruchomości (katalog jest dużo szerszy). Należy przy tym pamiętać, że każda sytuacja jest inna, zawsze kluczowe są przepisy szczegółowe, terminy administracyjne oraz kwestie związane z rzetelną wyceną nieruchomości (tj. określeniem wartości szkód jakie zajęcie wywołało). Nierzadko czasowe zajęcie będzie wiązać się z jednoczesnym ustanowieniem służebności, która daje inwestorowi specjalne uprawnienia do korzystania w przyszłości z cudzej nieruchomości.

Czasowe zajęcie nieruchomości w związku z budową drogi

Na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tzw. specustawy drogowej, możliwe jest czasowe zajęcie nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowych. Dotyczy to sytuacji, w której w decyzji ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) wskazano działki objęte ograniczeniem.

Więcej na ten temat przeczytasz w artykule:

Małe wywłaszczenie – kiedy występuje?

Również na etapie przygotowawczym zarządca drogi może wejść na teren cudzej nieruchomości. Zgodnie z prawem powinien jednak wcześniej wystąpić do właściciela o zgodę. W przypadku braku porozumienia w terminie 30 dni, decyzję zezwalającą na zajęcie nieruchomości wydaje odpowiednio wojewoda lub starosta (zależy od rodzaju inwestycji).

W obu powyższych przypadkach po zakończeniu robót inwestor musi przywrócić nieruchomość do poprzedniego stanu. Jeśli jest to niemożliwe, należy się odszkodowanie odpowiadające poniesionym szkodom oraz ewentualnej utracie wartości nieruchomości.

Czasowe zajęcie nieruchomości, aby zapobiec znacznej szkodzie

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, starosta wydaje decyzję zezwalającą na czasowe zajęcie nieruchomości w celu zapobieżenia znacznej szkodzie. Taka decyzja ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Sytuacjami, w których wydaje się zezwolenie są np. z zagrożenie powodzią, osuwiska czy groźba katastrofy budowlanej.

Co ważne, w nagłych przypadkach inwestor może wejść na nieruchomość bez uprzedniej decyzji, pod warunkiem, że wystąpi z wnioskiem o jej wydanie w terminie 3 dni od zajęcia nieruchomości. Wejście może odbyć się mimo sprzeciwu właściciela, tj. w asyście policji.

Za zajęcie nieruchomości przysługuje odszkodowanie w kwocie uzgodnionej z właścicielem. Jeśli nie dojdzie do porozumienia, to odszkodowanie ustala starosta. Także w tej sytuacji podmiot korzystający z nieruchomości musi po zakończeniu działań odtworzyć stan pierwotny. Jeżeli to się nie uda, właściciel może zażądać wykupu nieruchomości.

Czasowe zajęcie nieruchomości w związku z infrastrukturą przesyłową

Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają czasowe zajęcie nieruchomości na potrzeby zakładania sieci przesyłowych (np. gazowych, energetycznych, telekomunikacyjnych). Na wstępie muszą odbyć się rokowania między inwestorem a właścicielem. W razie braku porozumienia, inwestor składa wniosek o zajęcie nieruchomości do starosty, który wydaje decyzję administracyjną.

W przypadku gdy nie można przywrócić nieruchomości do stanu poprzedniego lub wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Kwotę ustala starosta.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku naprawy lub usunięcia awarii istniejącej instalacji. W przypadku zajęcia nieruchomości, co ma miejsce na podstawie decyzji starosty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za ewentualne szkody. Kwota ustalana jest pomiędzy stronami lub w drodze decyzji starosty – jeśli strony nie dojdą do porozumienia.

Trzeba jednak mieć świadomość, że po ustanowieniu służebności przesyłu (za wynagrodzeniem lub odszkodowaniem), inwestor zyskuje możliwość wchodzenia na teren nią objęty w takim zakresie, w jakim określa to treść służebności (umowa, orzeczenie sądowe). Zatem w razie konieczności przeprowadzenia prac pozostających w jej zakresie nie będą wydawane już żadne decyzje administracyjne.

Pozostałe przypadki zajęcia czasowego z Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może mieć miejsce także przy okazji:

instalacji znaków drogowych, urządzeń łączności czy nadzoru ruchu,
prac związanych z poszukiwaniem i wydobyciem kopalin,
urządzania ogólnodostępnych ciągów pieszych w obrysie budynków (np. chodników).

W tych przypadkach obowiązują te same zasady, co podczas prac dotyczących sieci przesyłowych: zgoda właściciela nie jest wymagana, zezwolenie wydaje starosta, a po zakończeniu prac teren musi zostać uporządkowany. W razie stwierdzenia szkód wypłacone ma zostać odszkodowanie.

W pewnych przypadkach, np. jeśli zajęcie w związku z poszukiwaniem kopalin trwa dłużej niż rok, właściciel ma prawo zażądać wykupu nieruchomości.

Czasowe zajęcie na potrzeby budowy tunelu kolejowego – przykład ograniczenia nałożonego na podstawie ustawy szczególnej

Specustawa dotycząca inwestycji kolejowych (Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym) przewiduje prawo do czasowego korzystania z nieruchomości objętej decyzją lokalizacyjną w zakresie budowy tunelu. Po jej wydaniu inwestor zyskuje prawo nie tylko do budowy tunelu, a także związanych z nim układów drogowych czy instalacji technicznych. Również i tu po zakończeniu prac konieczne jest przywrócenie nieruchomości do poprzedniego stanu, a jeśli to nierealne – wypłata odszkodowania.

Warto zaznaczyć, że w powyższym przypadku nie przewiduje się możliwości wykupu nieruchomości, nawet jeśli na skutek prac doszło do nieodwracalnych szkód. Jednocześnie nałożone na nieruchomość ograniczenie jest trwałe. Inwestor zyskuje prawo do stałego wchodzenia na cudze grunty w celach konserwacyjnych lub remontowych tunelu (podobnie jak w sytuacji służebności przesyłu).

Czasowe zajęcie nieruchomości – co przysługuje właścicielowi?

Podsumowując, inwestor powinien:

uzyskać zezwolenie na czasowe zajęcie (od właściciela lub na podstawie decyzji administracyjnej),
usunąć skutki zajęcia,
jeżeli doszło do szkód, wypłacić odszkodowanie.

W przypadku wystąpienia nieodwracalnych szkód lub bardzo długiego zajęcia, niektóre przepisy szczegółowe dają podstawę do zażądania wykupu nieruchomości.

Choć wysokość odszkodowania ustala organ administracyjny, to roszczenia w spornych sprawach mają charakter cywilny. Jeśli właściciel chce skutecznie dochodzić swoich praw – kluczowe jest szybkie działanie i analiza operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) sporządzonego na zlecenie organu. Ze względu na skomplikowanie tematu, warto zasięgnąć porady prawnika doświadczonego w dochodzeniu tego typu roszczeń.