Decyzja lokalizacyjna dla węzła kolejowego CPK (wschód). Co oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) obejmuje nie tylko samo lotnisko, ale również rozbudowaną infrastrukturę kolejową i drogową. Jednym z najważniejszych elementów przedsięwzięcia będzie węzeł kolejowy po wschodniej stronie planowanego portu lotniczego. W czerwcu 2026 r. Wojewoda Mazowiecki wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji tej inwestycji, nadając jej jednocześnie rygor natychmiastowej wykonalności. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to rozpoczęcie procedury przejmowania gruntów pod inwestycję.

Węzeł kolejowy jako element infrastruktury CPK

Planowany węzeł kolejowy ma powstać po wschodniej stronie przyszłego lotniska Port Polska na terenach gmin Baranów i Grodzisk Mazowiecki. Nie będzie to jedynie stacja kolejowa, lecz rozbudowany układ infrastruktury kolejowej i drogowej, umożliwiający połączenie nowych linii kolejowych z lotniskiem oraz istniejącą siecią transportową.

W części kolejowej inwestycja obejmie połączenie odcinków linii kolejowych nr 5, 85 i 88 wraz z infrastrukturą techniczną. Równolegle powstaną nowe drogi oraz zostaną przebudowane istniejące układy komunikacyjne, tak aby zapewnić dojazd do nieruchomości, obsługę podróżnych oraz właściwe funkcjonowanie całego systemu transportowego.

Obszar objęty decyzją lokalizacyjną zajmuje około 212 hektarów. Znajdują się na nim przede wszystkim grunty rolne, ale również zabudowania gospodarstw, w tym budynki mieszkalne.

Przejęcie gruntów pod węzeł CPK na podstawie specustawy kolejowej

Choć inwestycja jest związana z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego, to przejmowanie nieruchomości pod budowę węzła kolejowego odbywa się na podstawie przepisów ustawy o transporcie kolejowym, a nie ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Wynika to z faktu, że planowany węzeł stanowi integralny element infrastruktury kolejowej i jest traktowany jako część linii kolejowych.

Przepisy tzw. specustawy kolejowej określają:

• sposób wydania decyzji lokalizacyjnej,
• zasady przejmowania nieruchomości,
• terminy opuszczenia nieruchomości,
• sposób ustalania odszkodowania.

Co oznacza decyzja lokalizacyjna dla wschodniego węzła kolejowego CPK?

Decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej jest jednym z najważniejszych etapów procesu inwestycyjnego. Po jej wydaniu spółka CPK uzyskuje możliwość realizacji przedsięwzięcia również wobec właścicieli, którzy nie wyrazili zgody na sprzedaż swoich nieruchomości w tzw. Programie Dobrowolnych Nabyć (PDN).

Wojewoda doręcza decyzję właścicielom oraz użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych inwestycją na adres ujawniony w ewidencji gruntów i budynków. Informacja o wydaniu decyzji publikowana jest również w drodze obwieszczeń, na stronach internetowych właściwych urzędów oraz w lokalnej prasie.

Rygor natychmiastowej wykonalności przyspiesza procedurę

Wojewoda Mazowiecki nadał decyzji lokalizacyjnej rygor natychmiastowej wykonalności. Ma to bardzo istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Zasadą jest, że decyzja lokalizacyjna określa termin wydania nieruchomości, który nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Jeżeli jednak decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, obowiązek wydania nieruchomości powstaje niezwłocznie. Oznacza to, że inwestor może rozpocząć dalsze etapy przygotowania inwestycji bez oczekiwania na zakończenie postępowań odwoławczych.

Nie oznacza to jednak, że właściciel traci prawo do odszkodowania lub możliwość zakwestionowania jego wysokości.

Jak ustalana jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod węzeł kolejowy CPK?

Odszkodowanie za przejęcie nieruchomości ustala wojewoda w odrębnej decyzji administracyjnej. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy (dokument z wyceną) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Uprawniony specjalista określa wartość przejmowanej nieruchomości, która następnie stanowi podstawę wydania decyzji odszkodowawczej.

Specustawa kolejowa przewiduje stosunkowo krótkie terminy na wydanie decyzji odszkodowawczej:

• w ciągu 30 dni od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stanie się ostateczna,
• jeżeli decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności – nie później niż w ciągu 60 dni od nadania rygoru.

Powyższe terminy są jednak nagminnie przekraczane.

Możliwe zwiększenie odszkodowania za wywłaszczenie pod węzeł CPK

Przepisy przewidują dodatkowe świadczenia dla właścicieli, którzy sprawnie wydadzą nieruchomość. Odszkodowanie może zostać powiększone o 5% wartości nieruchomości, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty wyda ją i opróżni w terminie nie dłuższym niż 28 dni od:

• doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności,
• doręczenia postanowienia o nadaniu rygoru,
• albo od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna.

Dodatkowo właścicielowi lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym zamieszkiwał, przysługuje zwiększenie odszkodowania o 10 000 zł.

Czy można kwestionować wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Sam fakt wydania decyzji lokalizacyjnej nie oznacza, że właściciel musi zaakceptować wysokość przyznanego odszkodowania. Najwięcej sporów dotyczy właśnie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce właściciele często zlecają wykonanie prywatnych opinii lub podważają zastosowaną metodologię wyceny. Możliwe jest również korzystanie z przewidzianych prawem środków zaskarżenia decyzji odszkodowawczej.

Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, zwłaszcza gdy przejmowana nieruchomość ma szczególne cechy wpływające na jej wartość lub obejmuje zabudowę mieszkalną albo gospodarczą.

Należy pamiętać, że czas na działanie jest bardzo krótki – osoba wywłaszczana na złożenie odwołania ma zaledwie 14 dni, licząc od dnia, w którym doręczono jej decyzję o odszkodowaniu. Dlatego warto działać jak najszybciej, konsultując sprawę z prawnikiem, ekspertem od wywłaszczeń.

Co decyzja lokalizacyjna węzła kolejowego CPK (wschód) oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Wydanie decyzji lokalizacyjnej dla wschodniego węzła kolejowego CPK oznacza wejście inwestycji w kolejny etap realizacji. W przypadku nieruchomości, których spółce nie udało się nabyć w ramach PDN, możliwe będzie ich przejęcie w trybie przewidzianym w ustawie o transporcie kolejowym.

W wielu przypadkach prawidłowa ocena operatu szacunkowego i wykorzystanie dostępnych środków odwoławczych będzie mieć decydujący wpływ na adekwatną wysokość uzyskanego odszkodowania.