Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powinno odpowiadać wartości utraconych praw do mienia. Ustalane jest ono przez organ odpowiedzialny za wydanie decyzji lokalizacyjnej na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Prawo własności podlega konstytucyjnej ochronie, dlatego jego pozbawienie możliwe jest wyłącznie za odszkodowaniem. Zazwyczaj jest ono przyznawane w formie pieniężnej, chociaż organ w niektórych sytuacjach (np. w przypadku wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe i kolejowe) może zaoferować osobie wywłaszczanej nieruchomość zamienną. W artykule wyjaśniamy procedury administracyjne i przyglądamy się najczęstszym problemom, z którymi mierzą się osoby wywłaszczane.

Podstawa prawna do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie

Główną podstawą prawną do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie jest Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej. Zostało w niej zapisane, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem. To, czy dana inwestycja jest celem publicznym, wynika z przepisów prawa. Do celów publicznych zalicza się np. budowę dróg, szpitali, torów kolejowych, obiektów sportowych, a także inwestycje przeciwpowodziowe czy ochronę zabytków. Niezgoda osoby wywłaszczanej nie jest brana pod uwagę. W razie jej sprzeciwu organ zajmuje nieruchomość pod przymusem, w ramach tzw. egzekucji administracyjnej.

Zasady, na podstawie których przeprowadzane są wywłaszczenia, a następnie ustalane są odszkodowania, ujęto w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawach specjalnych. „Specustawy” upraszczają zasady wywłaszczeń gruntów na konkretne cele publiczne.

Więcej o procedurach oraz ustawach obowiązujących przy wywłaszczeniu przeczytasz w artykule:

• Wywłaszczenie nieruchomości – jak wygląda procedura i dlaczego nie zawsze przebiega tak samo?

Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Za wywłaszczenie zawsze przysługuje odszkodowanie. Podmiotami uprawnionymi do wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na mocy decyzji lokalizacyjnej (o wywłaszczeniu) są:

• dotychczasowi właściciele nieruchomości,
• użytkownicy wieczyści nieruchomości,
• osoby mające ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (np. służebności, hipotekę),
• osoby posiadające prawo dożywotniego użytkowania (stosuje się przepisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych).

Wszystkie ww. podmioty wpisane są do księgi wieczystej. Odpowiednio:

• właściciele i wieczyści użytkownicy – w dziale II;
• osoby posiadające ograniczone prawo rzeczowe – w dziale III;
• osoby, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne – w dziale IV.

Warto mieć na uwadze, że pierwszeństwem spłaty objęci są posiadacze praw hipotecznych, a także osoby korzystające z praw służebności i dożywocia. Wypłata środków z odszkodowania odbywa się według kolejności, jaką ustalają te wpisy w księdze wieczystej. Środki trafiają do właściciela dopiero po zaspokojeniu wszystkich wcześniejszych roszczeń. Odszkodowanie co do zasady odpowiada wartości nieruchomości, jednakże obciążenia na niej nie wpływają na wysokość tej sumy, ale na sposób podziału kwoty. W niektórych skrajnych przypadkach (np. dotyczących kredytów frankowych) może dojść do sytuacji, że właściciel nie otrzyma żadnych pieniędzy z odszkodowania. Zobowiązanie kredytowe może bowiem przekraczać wartość nieruchomości.

Więcej na temat podmiotów uprawnionych do wypłaty odszkodowania przeczytasz w artykułach:

• Wynajem i dzierżawa nieruchomości a wywłaszczenie

• Prawo dożywotniego użytkowania a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

• Ograniczone prawa rzeczowe a wywłaszczenia

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość należnego odszkodowania?

Operat szacunkowy, czyli opinia o wartości nieruchomości, sporządzany jest przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ekspert odpowiedzialny wycenę zostaje powołany przez podmiot wydający decyzję o wywłaszczeniu, tzn. wojewodę lub starostę.

Wysokość przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie powinna odpowiadać wartości utraconych praw do nieruchomości. Co do zasady, rzeczoznawca bierze pod uwagę stan mienia w momencie wydania decyzji lokalizacyjnej oraz jej wartość rynkową lub odtworzeniową na dzień wydania decyzji o wysokości odszkodowania (warunki określają przepisy szczegółowe). Oznacza to, że wartość nieruchomości ustalana jest każdorazowo indywidualnie, dla danej inwestycji nie ma odgórnie ustalonych cenników.

W przypadku wartości rynkowej ważne jest, aby rzeczoznawca wyceniający nieruchomość oszacował jej wartość w oparciu o dane z rynku lokalnego. Jeśli te okażą się niedostateczne, powinien poszerzyć analizę o nieruchomości na rynku regionalnym. W szczególnie uzasadnionych sytuacjach – np. podczas wyceny nieruchomości zabytkowych – może okazać się konieczne zbadanie rynku krajowego, a nawet sięgnięcie po dane zagraniczne.

Wyróżnia się 4 podejścia określania wartości nieruchomości na cele wywłaszczeń:

• Podejście porównawcze – sprawdza się, gdy są dostępne dane o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych. Najczęściej wykorzystywane przy wycenach obiektów o charakterze mieszkalnym lub działek gruntowych.
• Podejście kosztowe – polega na ustaleniu kosztu odtworzenia nieruchomości, co jest szczególnie użyteczne w sytuacjach, gdy dla tego typu nieruchomości nie można znaleźć danych rynkowych (np. w przypadku zabytków lub obiektów specjalnego przeznaczenia).
• Podejście dochodowe – stosowane jest do wyceny nieruchomości, które generują przychody (np. budynków biurowych, galerii handlowych).
• Podejście mieszane – łączy w sobie elementy innych podejść. Umożliwia bardziej kompleksową ocenę wartości w sytuacjach, gdy nie można jednoznacznie zastosować wyłącznie jednego rodzaju podejścia.

Kwota ustalana jest zwykle odgórnie. Wyjątkami są nieliczne sytuacje, gdy przepisy nakładają obowiązek rokowań. Jest tak m.in. w przypadku realizacji celów publicznych na mocy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, kiedy przed procedurami wywłaszczeniowymi odbywają się rokowania o zakup nieruchomości. Natomiast w przypadku wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe – już po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu – rokowania dotyczą ustalenia kwoty odszkodowania.

Jeśli wywłaszczenie obejmuje nieruchomości niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to odszkodowanie nie podlega opodatkowaniu od towarów i usług (VAT). Kwestia ta jest jednak dość skomplikowana, a interpretacje przepisów bywają odmienne. Więcej o kontrowersjach z tym związanych przeczytasz w artykule:

• Czy odszkodowanie za wywłaszczenie podlega opodatkowaniu?

Odszkodowanie za wywłaszczenie a zasada korzyści

Rzeczoznawcy majątkowi, wyceniając działkę na potrzeby odszkodowania, sprawdzają przede wszystkim, czy planowane przeznaczenie nieruchomości wpływa na wzrost jej wartości. Wymaga to oszacowania nieruchomości zgodnie z dotychczasowym oraz przyszłym przeznaczeniem. Następnie, zgodnie z tzw. zasadą korzyści, w operacie uwzględniają wyższe stawki.

Przy wycenie działek przeznaczonych pod inwestycje drogowe stosuje się tzw. małą zasadę korzyści, która jest dość skomplikowana i budzi kontrowersje. W przypadku gruntów, które mają zostać wywłaszczone pod budowę drogi — zwłaszcza jeśli wcześniej były wykorzystywane rolniczo — ich wartość często rośnie w związku z planowaną inwestycją. Wówczas, w zależności od sytuacji:

• wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
• wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.

Jeśli jednak w dniu wydania decyzji administracyjnej o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), teren ten był już w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziany pod drogę, a brakuje danych o cenach podobnych gruntów, wówczas podstawą wyceny stają się informacje o przeznaczeniu działek przyległych.

W powyższych sytuacjach możliwe jest podniesienie ustalonej wartości nieruchomości — maksymalnie o 50%. O podwyższeniu decyduje rzeczoznawca majątkowy, opierając się na analizie rynku.

Poprawnie sporządzony operat szacunkowy – co powinien zawierać?

Elementy, jakie musi zawierać właściwie sporządzony operat szacunkowy, określa § 79 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Należą do nich:

• sposób realizacji wyceny,
• wskazany przedmiot i zakres wyceny,
• określony cel, dla którego przygotowano wycenę,
• podstawa formalna dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
• określone daty istotne dla oszacowania wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• określone przeznaczenie wycenianej nieruchomości,
• analiza rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny,
• określenie rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki wyceny,
• wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny,
• dokumentacja mająca istotny wpływ na sporządzoną wycenę,
• odpowiednie klauzule określające szczególne okoliczności związane z wyceną nieruchomości.

Operat szacunkowy może być wykorzystany w ciągu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po upływie roku istnieje jednak możliwość potwierdzenia aktualności przedstawionych w nim danych właściwą klauzulą poświadczoną przez rzeczoznawcę. Istotne jest, aby nie doszło do zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnej zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Taka klauzula wydłuży ważność operatu o kolejny rok.

Powiększenie odszkodowania za wywłaszczenie

W przypadku większości specustaw osobom wywłaszczonym przysługuje premia za wcześniejsze wydanie nieruchomości. Jeśli dotychczasowi właściciele opuszczą i opróżnią wywłaszczoną nieruchomość w ciągu 28 lub 30 dni (zależy to od celu wywłaszczenia), otrzymają dodatek wynoszący 5% wartości nieruchomości. Termin ten liczony jest od momentu:

• doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o wywłaszczeniu z rygorem natychmiastowej wykonalności;
• doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o wywłaszczeniu rygoru natychmiastowej wykonalności;
• ustatecznienia się decyzji o wywłaszczeniu, która nie miała nadanego rygoru.

Możliwość skorzystania z powyższego dodatku do odszkodowania leży w gestii wywłaszczonych. Organ nie ma obowiązku informowania o przysługującym im prawie. Zazwyczaj jednak informacja o premii za wcześniejsze wydanie nieruchomości pojawia się w treści decyzji o wywłaszczeniu.

Większość ustaw szczegółowych przewiduje również wypłacenie dotychczasowemu właścicielowi wywłaszczonego domu lub mieszkania, w którym faktycznie on zamieszkuje, ekwiwalentu kosztów przeprowadzki. Dodatek taki wynosi 10 tys. zł.

Wypłata odszkodowania za wywłaszczenie

Odszkodowanie za wywłaszczenie powinno być wypłacone przez inwestora w ciągu 14 dni od momentu, kiedy decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna. Teoretycznie odszkodowanie powinno więc trafić do wywłaszczonych w ciągu 3-4 miesięcy od wydania decyzji lokalizacyjnej (np. decyzji ZRID). W praktyce takie terminy rzadko są dochowywane.

W przypadku, gdy wywłaszczeni dojdą do wniosku, że powodem opóźnień w wypłacie odszkodowania jest bezczynność organu lub przewlekłość postępowania, mają prawo do wniesienia ponaglenia. Jeżeli to nie pomoże, mają oni prawo do złożenia – za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie – skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu.

Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie

Właściciel może wystąpić z wnioskiem o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania, jeśli posiada decyzję określającą wysokość należnego mu odszkodowania lub gdy sama decyzja wywłaszczeniowa zawiera wskazanie kwoty do zapłaty – dotyczy to zwłaszcza postępowań prowadzonych zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzyskanie zaliczki jest korzystne, gdy właściciel planuje odwołać się od wydanej decyzji, ponieważ postępowania administracyjne zwykle trwają długo. Pełna kwota odszkodowania zostanie natomiast wypłacona dopiero po zakończeniu wszystkich procedur odwoławczych.

Kwota zaliczki uzależniona jest od rodzaju realizowanej inwestycji (przed wnioskowaniem należy zweryfikować warunki). Wynosi ona od 70 do 100% ustalonej kwoty odszkodowania, a wypłacana jest w terminie 30 lub 50 dni od dnia złożenia wniosku.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie

Niektóre osoby próbują podważyć decyzję o odszkodowania za wywłaszczenie przed sądem cywilnym. Jest to działanie nieprawidłowe, sąd powszechny nie będzie się taką sprawą zajmował. Właściwym sposobem działania jest tryb przewidziany w przepisach administracyjnych. Kluczowe jest przy tym dochowanie terminów i wskazanych procedur.

Każdej ze stron postępowania administracyjnego przysługuje możliwość złożenia odwołania od decyzji dotyczącej odszkodowania w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja została jej doręczona. Pismo odwoławcze kieruje się do organu wyższej instancji (bądź do tego samego organu, jeśli instancja wyższa nie istnieje) za pośrednictwem urzędu, który wydał sporną decyzję. Jeśli odwołanie nie zostanie uwzględnione, osoba poszkodowana ma prawo do złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W przypadku, gdy sytuacja się powtórzy – pozostaje złożenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu bywa skutecznym narzędziem do podwyższenia należnej kwoty. Jednocześnie należy pamiętać, że odwoływanie się ma sens, jeśli wartość nieruchomości została zaniżona na skutek naruszenia przepisów. W operatach szacunkowych często zdarzają się błędy. Przyczyną jest głównie kryterium najniższej ceny, którym kierują się organy administracyjne przy wyborze rzeczoznawcy. Eksperci mają przy tym do sporządzenia jednocześnie wiele operatów. Wymusza to na rzeczoznawcach pośpiech, co w praktyce może przełożyć się na słabą jakość wycen.

W pewnych szczególnych okolicznościach procedura odwoławcza nie przysługuje, gdyż decyzja ma charakter ostateczny już w chwili jej wydania. Taka sytuacja zachodzi między innymi przy wywłaszczeniach na potrzeby elektrowni jądrowych. Wówczas osobie wywłaszczonej pozostaje wyłącznie droga postępowania sądowego w formie pozwu cywilnego – taka drogę postępowania wskazują przepisy szczególne.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się czy odwołanie od decyzji jest korzystne:

• Czy odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie może być niekorzystne?.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – kwestie prawne

Wywłaszczenie jest tematem dużo bardziej skomplikowanym niż mogłoby się to wydawać. Teoretycznie przepisy mają zagwarantować przyznanie „słusznego” odszkodowania dla właścicieli tracących swoje nieruchomości, jednak w praktyce zdarzają się problemy z właściwą interpretacją regulacji, a nawet rzetelnością przy wycenach. Niekiedy nawet drobne uchybienia mogą wpłynąć na dokładność szacunków, w efekcie kwota odszkodowania bywa zaniżona.

Stojąc przed widmem wywłaszczenia, warto rozważyć konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Przygotuje on optymalną strategię postępowania. Profesjonalne wsparcie pozwala lepiej zrozumieć procedury, a także pomaga wywalczyć odszkodowanie w satysfakcjonującej wysokości.

Zlecenie niezależnej wyceny, tzw. kontroperatu, daje osobie wywłaszczanej solidny argument w razie sporu wynikającego z ustalenia odszkodowania w zaniżonej kwocie. Rzetelna wycena zajmuje dużo czasu, więc nie warto czekać z nią do momentu, aż organ ustali odszkodowanie. Najlepszym momentem na działanie jest etap złożenia wniosku o wydanie decyzji o wywłaszczeniu (np. decyzji ZRID). Wówczas rzeczoznawca będzie w stanie dokładnie określić wartość nieruchomości.