Jak zapoznać się z treścią operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy jest dowodem wykorzystywanym do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Na podstawie zawartej w nim wyceny organ określa należną kwotę. Aby ocenić, czy wartość nieruchomości została ustalona prawidłowo, trzeba zapoznać się z treścią tego dokumentu. Wyjaśniamy, jakie obowiązki ma organ administracji, czy musi przesłać operat stronie postępowania oraz w jaki sposób można uzyskać do niego dostęp.

Rola operatu szacunkowego w przypadku wywłaszczeń

W postępowaniach dotyczących wywłaszczenia nieruchomości wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten zawiera określenie wartości nieruchomości (wycenę) i stanowi podstawowy dowód, na którym organ administracji opiera swoje rozstrzygnięcie.

Choć operat sporządzany jest przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe, nie oznacza to, że każda wycena jest wolna od błędów. Zdarzają się nieścisłości dotyczące stanu nieruchomości, jej przeznaczenia, cech rynkowych lub zastosowanej metodologii. W konsekwencji może to prowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości, a tym samym wysokości odszkodowania.

Z tego względu właściciel lub użytkownik wieczysty powinien zapoznać się z treścią operatu jeszcze przed wydaniem decyzji odszkodowawczej. Tylko znajomość argumentacji rzeczoznawcy pozwala skutecznie zgłaszać uwagi, wnosić o uzupełnienie materiału dowodowego albo kwestionować prawidłowość wyceny.

Organ ma obowiązek poinformować o sporządzeniu operatu szacunkowego

Prawo strony do udziału w postępowaniu administracyjnym wynika z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten nakłada na organ obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienia im wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów.

W praktyce po zgromadzeniu materiału dowodowego organ wyznacza termin na zapoznanie się z nim oraz na zgłoszenie uwag. W zawiadomieniu wskazywane jest miejsce i czas (zwykle 4-7 dni), w którym można przejrzeć dokumentację, w tym operat szacunkowy.

Warto pamiętać, że termin na wniesienie uwag po zawiadomieniu o zgromadzeniu materiału dowodowego jest krótki. Dlatego po otrzymaniu pisma od organu nie należy zwlekać z analizą operatu.

Czy organ musi przesłać stronie operat szacunkowy?

Przepisy nie nakładają na organ obowiązku doręczania operatu szacunkowego osobie wywłaszczonej. Zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak i Kodeks postępowania administracyjnego przewidują przede wszystkim prawo strony do zapoznania się z dokumentem znajdującym się w aktach sprawy.

Zgodnie z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami podmiot, który zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, ma obowiązek umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść:

• przeglądanie operatu szacunkowego,
• sporządzanie notatek i odpisów,
• uzyskanie uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów,
• otrzymanie uwierzytelnionych odpisów operatu, jeżeli przemawia za tym ważny interes tej osoby.

Podobne uprawnienia wynikają również z art. 73 Kodeksu postępowania administracyjnego, który gwarantuje stronie dostęp do akt sprawy i możliwość wykonywania ich kopii.

Aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że niedoręczenie operatu szacunkowego nie stanowi naruszenia prawa. Stanowisko takie zajął m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 22 stycznia 2019 r. (II SA/Op 23/19). Sąd podkreślił, że obowiązkiem organu jest zapewnienie stronie możliwości zapoznania się z operatem, sporządzania z niego notatek i odpisów oraz uzyskania uwierzytelnionych kopii w przypadkach przewidzianych przez przepisy. Uchybieniem byłoby natomiast uniemożliwienie stronie skorzystania z tych uprawnień.

Oznacza to, że osoba wywłaszczona nie może skutecznie zarzucać organowi wyłącznie tego, że nie przesłał jej operatu z własnej inicjatywy. Naruszenie przepisów mogłoby wystąpić dopiero wtedy, gdyby organ odmówił dostępu do dokumentu albo utrudniał sporządzanie jego kopii.

Gdzie można poznać treść operatu szacunkowego?

Z treścią operatu można zapoznać się podczas przeglądania akt sprawy w siedzibie organu, który prowadzi postępowanie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie. Coraz częściej możliwe jest również uzyskanie kopii dokumentu, w tym w formie elektronicznej. W niektórych postępowaniach prowadzonych na podstawie przepisów szczególnych, takich jak specustawa drogowa (art. 18b ust. 3 specustawy), ustawodawca przewidział dodatkowo obowiązek przekazania operatu w postaci elektronicznej na wskazany adres e-mail, jeżeli strona złoży odpowiedni wniosek.

Znajomość treści operatu szacunkowego jest niezbędna dla oceny prawidłowości wyceny nieruchomości. Dlatego po otrzymaniu zawiadomienia o możliwości zapoznania się z aktami warto skorzystać z tego uprawnienia i dokładnie przeanalizować dokument jeszcze przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

O tym, na co zwrócić uwagę podczas weryfikacji operatu szacunkowego, piszemy w artykule:

• Jak samodzielnie sprawdzić operat szacunkowy przy wywłaszczeniu?