Operat szacunkowy nieruchomości jako podstawa określania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie

Za wywłaszczenie, np. na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), przysługuje wywłaszczonym odszkodowanie. Jego wysokość określana jest na podstawie tzw. operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku zaniżenia należnej kwoty, osoba wywłaszczana może skutecznie dochodzić roszczeń o jej podwyższenie.

Operat szacunkowy nieruchomości ZRID

Sposób oszacowania wysokości odszkodowania, jakie ma zostać wypłacone właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości, określony jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy mówią wyraźnie, że:

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Zatem sporządzenie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) jest konieczne do otrzymania przez wywłaszczonych należnego odszkodowania. Biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ma sporządzić dokument, powołuje organ odpowiedzialny za wywłaszczenie (starosta lub wojewoda).

Elementy operatu szacunkowego

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości musi zawierać elementy wskazane w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Oprócz sposobu realizacji wyceny, musi zawierać on również:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
• określenie celu wyceny;
• podstawę formalną wyceny;
• podstawę prawną wyceny;
• źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
• opis stanu nieruchomości;
• wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
• wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
• podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Poza tym do operatu muszą być dołączone wszystkie dokumenty, które miały istotny wpływ na sporządzoną wycenę.

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek również zawrzeć odpowiednie klauzule określające szczególne okoliczności związane z wyceną nieruchomości.

Operat szacunkowy nieruchomości – termin ważności

W przypadku operatu szacunkowego zasadniczą rolę odgrywają daty wpływające na wycenę nieruchomości. Dlatego też w dokumencie powinna być jasno określona nie tylko data sporządzenia wyceny, ale również dzień, w którym dokonano oględzin nieruchomości, określono jej wartość oraz uwzględniono jej stan.

W kontekście dat ważna jest również ważność sporządzonego operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany wskazanych w ustawie czynników.

Czy to oznacza, że po upływie roku operat jest nieważny? Otóż nie. Po upływie tego terminu istnieje możliwość przedłużenia jego „ważności” poprzez potwierdzenie aktualności zawartych w nim danych. Wystarczy do tego umieszczenie w nim przez rzeczoznawcę majątkowego właściwej klauzuli.

Ocena prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych

Opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nieruchomości podlega kontroli pod względem poprawności jego przygotowania – nie dzieje się to jednak z urzędu, ale na zlecenie (strona zlecająca ponosi koszty). Ocena przeprowadzana jest przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Biorąc pod uwagę fakt, że operat szacunkowy jest dowodem w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, to prawo do jego weryfikacji ma również organ prowadzący postępowanie. Ma prawo sprawdzić, czy przedłożony dokument został opracowany w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującym prawem. Jednak taka weryfikacja operatu nie jest pogłębioną analizą merytoryczną, organ nie ma do tego wiedzy specjalnej.

Niekorzystna wycena a wypłata odszkodowania za wywłaszczenie

Jeśli określona na podstawie operatu szacunkowego wartość nieruchomości została ustalona niezgodnie z przepisami, w efekcie jest zaniżona, osoba wywłaszczona ma prawo podjąć odpowiednie kroki prawne. Jednym z nich jest żądanie oceny prawidłowości sporządzonej wyceny. Organ informuje o zgromadzeniu materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego, a osoba wywłaszczana ma prawo składać do niego uwagi.

Dlatego warto – z pomocą specjalistów z dziedziny prawa nieruchomości – dokonać dokładnej analizy opracowanego dokumentu. Uchybienia ze strony rzeczoznawcy stanowią podstawę do podważenia zaproponowanej wyceny.

Jeśli wątpliwości dotyczące prawidłowego oszacowania wartości wywłaszczanej nieruchomości są poważne, warto również rozważyć zlecenie sporządzenia odrębnego operatu szacunkowego – tzw. kontroperatu. Zlecenie takiej niezależnej wyceny jest zalecane jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu, zwłaszcza jeśli wywłaszczeniu podlega nieruchomość o dużej wartości. Rzetelne sporządzenie operatu szacunkowego zajmuje bowiem dużo czasu (nawet kilka tygodni), a na odwołanie się od niekorzystnej decyzji jest tylko 14 dni, licząc od dnia jej doręczenia.

Weryfikacja operatu szacunkowego we własnym zakresie

Osoby wywłaszczone powinny walczyć o odpowiednią wysokość odszkodowania za utracone nieruchomości. Dlatego też warto podejmować kroki prawne związane z weryfikacją zleconego przez organ operatu szacunkowego. Tym bardziej, że organ często automatycznie zakłada poprawność dokonanej wyceny i nie dokonuje jej weryfikacji.

W wielu przypadkach również rzeczoznawcy wyceniają wywłaszczone nieruchomości bez dogłębnej analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości, co może zaniżać jej wysokość.

Dlatego aby mieć pewność, że wysokość przyznanego odszkodowania jest odpowiednia do poniesionych w wyniku wywłaszczenia strat, warto zweryfikować przygotowany operat szacunkowy nieruchomości we własnym zakresie. Nieodzowna w takim wypadku okazuje się pomoc prawna u doświadczonego specjalisty.

Więcej o roli rzeczoznawcy w procesie wywłaszczenia przeczytasz w artykule:

• Rzeczoznawca majątkowy i jego rola podczas wywłaszczeń.