Prawo dożywotniego użytkowania a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

Wywłaszczenia często obejmują nieruchomości będące nie tylko przedmiotem własności, ale dodatkowo obciążone innymi prawami. Przykładem są domy zamieszkane przez tzw. dożywotników. W związku z tym rodzi się pytanie: czy za utratę dotychczasowego miejsca zamieszkania przysługuje im odszkodowanie?

Czym jest prawo dożywotniego użytkowania?

Prawo dożywotniego użytkowania (inaczej: dożywocie) polega na tym, że w zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnią opiekę i utrzymanie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, oznacza to między innymi obowiązek przyjęcia dotychczasowego właściciela pod swój dach, dostarczania mu jedzenia, odzieży, lokum z odpowiednim oświetleniem i opałem, udzielenia wsparcia w chorobie, a także organizacji pogrzebu zgodnie z miejscowymi zwyczajami. Umowy tego typu są powszechnie zawierane na wsiach. Dana osoba przekazuje następcy gospodarstwo rolne, w którym nie jest już w stanie pracować, gwarantując sobie miejsce zamieszkania na spokojną starość.

Choć umowa o dożywocie zostaje najczęściej zawarta w gronie najbliższej rodziny, prawo nie wymaga, aby strony łączyły więzy pokrewieństwa. Co więcej, umowa o dożywocie może być podpisana nie tylko między dwiema osobami fizycznymi – możliwe jest również jej zawarcie z osobą prawną (na przykład z funduszem hipotecznym). Wart podkreślenia jest także fakt, że dożywocie można ustanowić też na rzecz kogoś bliskiego dotychczasowemu właścicielowi (dziecka, partnera, a nawet przyjaciela).

Treść umowy niemal zawsze zawiera w sobie ustanowienie służebności mieszkania bądź innej służebności osobistej, prawo użytkowania fragmentu nieruchomości (na przykład ogrodu, kuchni czy łazienki), a także obowiązek spełniania cyklicznych świadczeń, zarówno pieniężnych, jak i dotyczących rzeczy oznaczonych co do gatunku. Samo prawo dożywocia nie podlega zbyciu, a w przypadku, gdy zostało ustanowione na rzecz większej liczby osób, po śmierci jednej z nich ulega ono proporcjonalnemu ograniczeniu.

Tego typu umowę można zawrzeć przy przeniesieniu prawa własności do każdego rodzaju nieruchomości (też gruntowej), udziału we współwłasności, a nawet przy przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego. Prawo dożywocia wpisywane jest następnie do księgi wieczystej.

Czy za dożywotne użytkowanie przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Zgodnie z przepisami odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przysługuje za pozbawienie lub ograniczenie prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych. Do ograniczonych praw rzeczowych należą m.in. służebności, które mogą wchodzić w zakres umowy o dożywotne użytkowanie, jednak ono samo w sobie nie jest do nich zaliczane.

W świetle powyższego rodzi się zatem pytanie: czy w przypadku wywłaszczania nieruchomości dożywotnikowi będzie przysługiwać odszkodowanie? Kodeks Cywilny mówi wyraźnie, że do obciążenia nieruchomości dożywociem stosuje się odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych.

Aby wykluczyć wątpliwości, w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, zastrzeżono, że przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.

Wycena nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń należy do zadań rzeczoznawcy majątkowego. Specjalista wycenia wartość nieruchomości bez uwzględnienia prawa dożywocia, wartość prawa dożywocia oraz wartość nieruchomości z uwzględnieniem prawa dożywocia. Na podstawie szacunków rzeczoznawcy właściwy organ administracji (starosta, wojewoda) ustala następnie wysokość odszkodowań. Kwota, którą otrzyma właściciel nieruchomości, będzie odpowiadać wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość dożywocia.

Zasady ustalenia i wypłaty odszkodowania regulowane są odpowiednio przez przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz tzw. specustaw (np. kolejowej, drogowej, przeciwpowodziowej).

Więcej na ten temat przeczytasz w artykule:

• Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie – od czego zależy?

Prawo dożywotniego użytkowania a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

Prawo dożywocia, choć nie jest zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych, musi być uwzględniane przy wycenie nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń. Dla dożywotnika oznacza to, że nie zostaje on pozbawiony odszkodowania za utratę swojego prawa. Co istotne – dożywocie nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Innymi słowy, nawet jeśli nie zostało ono wpisane do księgi, to dożywotnik pozostaje pod ochroną, a wynikające z umowy uprawnienia są nadal ważne. Jeżeli ma dojść do wyceny nieruchomości, a prawo nie zostało wpisane do księgi, należy zatem poinformować rzeczoznawcę o jego istnieniu.

Ze względu na zawiłości związane z wyceną nieruchomości i ustalaniem odszkodowania (zwłaszcza, gdy dożywocie łączy się z innymi świadczeniami, takimi jak służebność czy prawo użytkowania części nieruchomości), warto skorzystać z pomocy prawnika. Profesjonalne doradztwo pozwala uniknąć błędów w rozumieniu przepisów, zabezpieczyć interesy zarówno dożywotnika, jak i właściciela nieruchomości.