Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – co musisz wiedzieć?

Wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne może nastąpić wyłącznie za odszkodowaniem. Choć przepisy przewidują konkretne terminy jego wypłaty, w praktyce właściciele często czekają na pieniądze wiele miesięcy – a nawet lat. W takich przypadkach obowiązuje mechanizm waloryzacji, który ma zapewnić, że wartość odszkodowania pozostanie adekwatna do realiów rynkowych.

Kiedy powinno zostać wypłacone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość?

Odszkodowanie za wywłaszczenie ustalane jest w oparciu o wartość rynkową lub wartość odtworzeniową nieruchomości – jeśli dany typ nieruchomości nie jest przedmiotem obrotu rynkowego. Konkretne terminy na ustalenie odszkodowania zależą od rodzaju danego celu publicznego. Dla przykładu, w przypadku inwestycji drogowych kluczowe znaczenie ma tzw. specustawa drogowa (Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Zgodnie z treścią specustawy, od chwili gdy decyzja ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) stanie się ostateczna, organ ma 30 dni na wydanie decyzji określającej wysokość odszkodowania. W przypadku nadania decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności (co dzieje się niemal zawsze), termin wynosi 60 dni od dnia nadania rygoru.

Wypłata środków powinna nastąpić w ciągu 14 dni od momentu uostatecznienia się decyzji odszkodowawczej – jest to zasada, która dotyczy każdego przypadku wywłaszczenia. Jeżeli właściciel nieruchomości odwoła się od decyzji o odszkodowaniu, wypłata zostaje wstrzymana do czasu rozstrzygnięcia sprawy (dopiero wtedy decyzja staje się ostateczna).

Choć kodeks postępowania administracyjnego przewiduje rozpatrzenie sprawy w terminie 30 lub 60 dni (w zależności od stopnia złożoności), terminy te rzadko są dotrzymywane. Warto zaznaczyć, że w takiej niekorzystnej sytuacji w większości przypadków możliwe jest uzyskanie zaliczki – np. w przypadku inwestycji drogowych do 70% wartości odszkodowania. Zaliczka wypłacana jest, jeśli wywłaszczony złoży odpowiedni wniosek.

Jak oblicza się waloryzację?

W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania, jego kwota powinna zostać podwyższona – stosownie do zmian, jakie zaszły na rynku nieruchomości od dnia ustalenia kwoty w formie decyzji, aż do momentu jej faktycznej wypłaty. Waloryzacja odszkodowania ma więc charakter wyrównawczy i wynika z obowiązku zapewnienia „słusznego odszkodowania”, zgodnie z art. 21 Konstytucji RP.

Zasady waloryzacji reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Podstawą obliczeń są wskaźniki zmian cen nieruchomości publikowane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jeśli takie wskaźniki nie zostały ogłoszone dla danego okresu lub typu nieruchomości, stosuje się wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych. Gdy wywłaszczana działka składa się z części różnie wycenianych, należy zastosować średnią ważoną, uwzględniając powierzchnię poszczególnych fragmentów.

Obecnie GUS publikuje wskaźniki dla lokali mieszkalnych, co oznacza, że w pozostałych przypadkach stosowany jest ogólny wskaźnik inflacji. Przy opóźnieniach krótszych niż miesiąc waloryzacja nie jest dokonywana.

Kto ustala i wypłaca zwaloryzowane odszkodowania?

Obowiązek dokonania waloryzacji spoczywa na organie odpowiedzialnym za wypłatę odszkodowania. W większości przypadków odbywa się to w ramach wewnętrznych czynności rachunkowych. W wyjątkowych sytuacjach zdarza się, że organ wydaje odrębną decyzję waloryzacyjną – i jest to działanie zgodne z prawem (wyrok NSA z 17 listopada 2010 r.).

Czy można dochodzić waloryzacji odszkodowania za wywłaszczenie przed sądem?

Jeśli organ wypłaci odszkodowanie bez należnej waloryzacji, osoba wywłaszczona może wystąpić z wezwaniem do zapłaty brakującej kwoty. W piśmie warto przedstawić własne wyliczenia. Organ może je zaakceptować lub przedstawić odmienne. Brak porozumienia oznacza konieczność skierowania sprawy do sądu cywilnego.

Postępowanie sądowe wiąże się z kosztami, takimi jak opłaty czy wynagrodzenie biegłych. Jednak zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, strona wygrywająca ma prawo żądać zwrotu kosztów od strony przegranej. Znajdując się w trudnej sytuacji materialnej można również złożyć wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych.

W bardzo rzadkich przypadkach, gdy waloryzacja została ustalona przez organ w formie decyzji, można odwołać się od niej w standardowym trybie administracyjnym.

Odsetki a waloryzacja odszkodowania – czym się różnią?

Niezależnie od waloryzacji, wywłaszczonemu przysługują także ustawowe odsetki za zwłokę – za każdy dzień opóźnienia po upływie terminu płatności. Podstawą prawną są przepisy kodeksu cywilnego. Co ważne, zgodnie z orzecznictwem (m.in. wyrok WSA Warszawa z 20 stycznia 2015 r.), odsetki liczy się od pierwotnie ustalonej kwoty odszkodowania, a nie od wartości po waloryzacji. Dochodzenie odsetek przebiega, jak w przypadku waloryzacji.

Zwrot odszkodowania za wywłaszczenie – również po waloryzacji

W przypadku uchylenia lub unieważnienia decyzji stanowiącej podstawę wywłaszczenia, odszkodowanie (także zaliczka) podlega zwrotowi. Zwracana kwota również powinna być zwaloryzowana.

W odniesieniu do wywłaszczeń dokonanych przed 5 grudnia 1990 r., maksymalna kwota zwrotu nie może przekroczyć 50% aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.

Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – podsumowanie

Długotrwałe postępowania administracyjne i opóźnienia w wypłacie odszkodowań za wywłaszczenie to realne problemy, z którymi mierzy się wielu właścicieli nieruchomości przejmowanych na cele publiczne. W takich sytuacjach nie wolno rezygnować z dochodzenia swoich praw – prawo do słusznego odszkodowania obejmuje nie tylko jego ustalenie, ale także waloryzację kwoty, jeżeli płatność została opóźniona.

Złożoność przepisów sprawia, że w wielu przypadkach niezbędne okazuje się profesjonalne wsparcie. Skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika pozwala nie tylko uniknąć błędów formalnych, ale także zwiększa szanse na uzyskanie odpowiednio zwaloryzowanego odszkodowania. W sprawach dotyczących wywłaszczenia stawką są często znaczne kwoty.

Warto przeczytać również ten artykuł:

• Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości