Wywłaszczenia pod strategiczne inwestycje w obronność

Szybkie wywłaszczenia na cele wojskowe będą możliwe. Specustawa o strategicznych inwestycjach w obronność czeka na podpis prezydenta. Jak będą wyglądały procedury i czy wywłaszczeni mogą liczyć na słuszne odszkodowanie? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, czy od decyzji o odszkodowaniu będzie można się odwołać.

Specustawa o strategicznych inwestycjach w obronność została po poprawkach Senatu przyjęta przez Sejm w dniu 25 lipca 2025 r. i czeka na podpis prezydenta. Ze względu na poparcie wszystkich środowisk złożenie podpisu wydaje się być formalnością.

Specustawa zacznie obowiązywać po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Dokument ten ułatwia wywłaszczenia na cele związane z obronnością.

Strategiczne inwestycje w obronność – czym są?

Ustawa wprowadza pojęcie strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa. Są to inwestycje realizowane na potrzeby obronności państwa lub ze względu na zobowiązania sojusznicze wykonywane w ramach Organizacji Traktatu Północnoatlantyckiego (NATO). O tym, czy dana inwestycja zostanie uznana za strategiczną, każdorazowo zadecyduje Minister Obrony Narodowej w formie pisemnego oświadczenia wydanego przed jej realizacją.

Strategiczne inwestycje w zakresie obronności państwa zostały uznane za cel publiczny, a to oznacza, że na ich potrzeby będzie dopuszczalne wywłaszczanie prywatnych nieruchomości.

Decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa

Podstawą do realizacji strategicznych inwestycji jest tzw. decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji w zakresie potrzeb obronności państwa, którą każdorazowo wyda na wniosek inwestora właściwy wojewoda. Jest to decyzja zespolona, która zastępuje szereg decyzji administracyjnych. Kluczową informacją dla osób, na których gruntach zaplanowano strategiczną inwestycję, jest to, że będą one mogły być wywłaszczone w przyspieszonym tempie.

Wojewoda na mocy specustawy jest zobowiązany do wydania decyzji w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora. O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji zostaną poinformowani właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych wnioskiem. Zawiadomienie uznaje się za skutecznie doręczone po wysłaniu na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków.

Informacja o wydaniu decyzji zostanie przesłana właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości także na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków. Dodatkowo wojewoda zawiadomi o wydaniu decyzji, w drodze obwieszczenia, w:

urzędzie wojewódzkim,
urzędach gmin właściwych ze względu na realizację inwestycji,
Biuletynie Informacji Publicznej na stronach podmiotowych ww. urzędów.

Kiedy następuje przejęcie nieruchomości pod strategiczne inwestycje w obronność?

Formalne przejście praw do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa nastąpi z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna (czyli nie przysługuje od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji).

Trzeba przy tym zastrzec, że decyzji będzie mógł zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Wówczas wywłaszczani muszą niezwłocznie wydać nieruchomości, opróżnić lokale oraz inne pomieszczenia. Inwestor ma wówczas prawo do natychmiastowego objęcia nieruchomości w posiadanie oraz do rozpoczęcia robót budowlanych.

Jeżeli decyzji nie zostanie nadany rygor, nieruchomość należy wydać w terminie określonym w decyzji. Specustawa zastrzega, że nie może on być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna.

W przypadku niezgody na wydanie nieruchomości, zostanie ona zajęta w drodze egzekucji administracyjnej (w asyście policji).

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod strategiczne inwestycje w obronność

Osoby wywłaszczane muszą otrzymać odszkodowanie. Przysługuje ono właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom oraz podmiotom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Odszkodowanie powinno zostać ustalone w drodze decyzji administracyjnej przez wojewodę – w zależności od sytuacji – w terminie:

30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna – jeśli nie miała ona nadanego rygoru natychmiastowej wykonalności;
60 dni od dnia nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Odszkodowanie ustalane jest na podstawie operatów szacunkowych (dokumentów z wyceną), które sporządzają uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. Specjaliści określają wartość praw do nieruchomości według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie zostanie wypłacone w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jego ustaleniu stała się ostateczna.

Więcej o wycenie nieruchomości przeczytasz w artykule:

Wycena nieruchomości jak wygląda

Dodatki do odszkodowania za wywłaszczenie pod strategiczne inwestycje w obronność

Specustawa przewiduje specjalną premię w wysokości 5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, która zostanie wypłacona w przypadku wcześniejszego wydania nieruchomości. Należy to zrobić niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji rygoru natychmiastowej wykonalności albo doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności albo
w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna

Jeśli decyzja o realizacji inwestycji obronnej będzie dotyczyła nieruchomości z budynkiem mieszkalnym (lub z wyodrębnionym mieszkaniem), to osoba, która mieszkała tam jako właściciel lub użytkownik wieczysty, otrzyma odszkodowanie powiększone o 10 000 zł na pokrycie kosztów przeprowadzki.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie na mocy specustawy o inwestycjach w obronność

Osobie wywłaszczanej pod strategiczne inwestycje w obronność przysługuje odwołanie od tej decyzji. Jednak należy mieć świadomość, że w przypadku inwestycji celu publicznego, odwołania od decyzji o wywłaszczeniu są rozpatrywane pozytywnie wyjątkowo rzadko. Są one z reguły dobrze przygotowane pod względem formalnym, dlatego nie ma podstaw prawnych do ich uchylenia.

W obliczu wywłaszczenia warto zatem skupić się na tym, aby odszkodowanie było jak najwyższe. Dla kontrastu, błędy w wycenach zdarzają się bowiem bardzo często. Powodem zwykle jest pośpiech rzeczoznawców, przez który dokonują oni wycen w sposób niedokładny. W przypadku wywłaszczeń na strategiczne inwestycje, ustawodawca wyznaczył termin, w którym rzeczoznawcy muszą sporządzić operaty szacunkowe. Zgodnie ze specustawą, przekazanie operatów szacunkowych do właściwego miejscowo wojewody następuje w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację strategicznej inwestycji stała się ostateczna lub został jej nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Powyższy termin wydają się być bardzo krótki (zwłaszcza w przypadku decyzji z rygorem), ponieważ rzetelne wyceny nieruchomości potrafią często zająć wiele tygodni. Zwiększa to ryzyko popełnienia błędów, które skutkować mogą ustaleniem odszkodowania w zaniżonej kwocie.

Osoba wywłaszczona może odwołać się od decyzji o odszkodowaniu w terminie 14 dni, licząc od dnia jej doręczenia. Odwołanie kieruje się do ministra właściwego ds. budownictwa i zagospodarowania przestrzennego za pośrednictwem wojewody.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod strategiczne inwestycje w obronność – kiedy będzie skuteczne?

Aby odwołanie odniosło skutek, przy wydawaniu decyzji o odszkodowaniu muszą zostać naruszone przepisy. Trzeba też wyraźnie zaznaczyć, że w przypadku, kiedy odszkodowanie odpowiada wartości nieruchomości (nie zostało zaniżone), odwoływanie się od decyzji nie ma sensu.

W piśmie należy zatem wskazać, jakie błędy wpłynęły na zaniżenie odszkodowania. W sporze z organem opierającym się na opinii rzeczoznawcy kluczowe jest przedstawienie przekonujących argumentów oraz dowodów. Jednym z najskuteczniejszych narzędzi jest niezależna wycena. Zamówiony prywatnie operat szacunkowy (tzw. kontroperat) może pomóc wykazać, w jaki sposób odszkodowanie zostało zaniżone. Choć sporządzenie takiego dokumentu wiąże się z kosztami, to w wielu przypadkach może przesądzić o korzystnym rozstrzygnięciu sprawy.

W przypadku wywłaszczeń zawsze warto odpowiednio wcześnie skorzystać z profesjonalnej porady prawnej. Specjalista oceni sytuację, a także doradzi, czy warto zlecić niezależną wycenę nieruchomości.