Wywłaszczenie agroturystyki

Wielu rolników wychodzi poza tradycyjne sposoby użytkowania gruntów, oferując w swoich gospodarstwach usługę zakwaterowania. Problem pojawia się w sytuacji, gdy np. budowa nowej drogi prowadzi do wywłaszczenia takiego gospodarstwa o mieszanej funkcji rolnej i usługowej. W dzisiejszym artykule omawiamy kwestie związane z wyceną gospodarstwa agroturystycznego oraz wyjaśniamy, czy odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości wykorzystywanej pod agroturystykę opodatkowane jest VAT.

Wycena gospodarstwa agroturystycznego – metodologia

Wycen na potrzeby wywłaszczeń dokonują uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzają operaty szacunkowe (dokumenty z wycenami), które powstają w oparciu o właściwą metodologię. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się odpowiednio następujące podejścia:

• Podejście porównawcze, które opiera się na zestawieniu wycenianej nieruchomości z podobnymi nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego (znane są ceny transakcyjne). W jego ramach wykorzystuje się m.in. porównanie parami, analizę statystyczną oraz metodę korygowania ceny średniej.
• Podejście dochodowe, które znajduje zastosowanie wtedy, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód. W tym przypadku wartość określa się z uwzględnieniem przewidywanych korzyści ekonomicznych z jej wykorzystania.
• Podejście mieszane, które stosuje się, gdy użycie innych podejść jest utrudnione, np. przy niektórych nieruchomościach rolnych, leśnych, przeznaczonych do rozbiórki albo objętych planowanymi robotami zwiększającymi ich wartość.

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonych pod agroturystykę czasami może brakować danych rynkowych o nieruchomościach podobnych. Zdarza się tak m.in., gdy usługi zakwaterowania prowadzone są w nietypowych obiektach – np. budynkach zabytkowych czy domkach wybudowanych na podstawie unikalnych projektów. W takim przypadku konieczne może być określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości. Stosowane jest wtedy:

• Podejście kosztowe, które polega na ustaleniu wartości gruntu oraz kosztów odtworzenia części składowych nieruchomości, z uwzględnieniem ich zużycia. W tym zakresie można posłużyć się metodą odtworzenia obiektu w tej samej postaci albo metodą zastąpienia go obiektem o tej samej funkcji, ale wykonanym z użyciem współczesnych materiałów i technologii.

Jakie cechy wpływają na wartość nieruchomości pod agroturystykę?

Operaty szacunkowe mogą zawierać błędy przekładające się na ustalenie odszkodowania w zaniżonej kwocie. Dlatego warto znać elementy wpływające na wartość nieruchomości. Wiedza ta przyda się zwłaszcza wtedy, gdy osoba wywłaszczana zamierza złożyć odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie. Więcej na temat procedur odwoławczych można przeczytać w artykule:

• Co zrobić w przypadku zaniżonej wartości odszkodowania?

W przypadku gospodarstwa agroturystycznego położenie ma znaczenie szczególne, ponieważ wpływa nie tylko na ogólną atrakcyjność nieruchomości, ale również na jej walory użytkowe i turystyczne. Inaczej będzie oceniana nieruchomość położona w spokojnej, interesującej krajobrazowo okolicy, z dobrym dojazdem i dostępem do terenów rekreacyjnych, niż nieruchomość o zbliżonych parametrach, ale położona w miejscu mniej atrakcyjnym dla wypoczynku. Dlatego warto zweryfikować, czy rzeczoznawca prawidłowo dobrał nieruchomości podobne.

Równie ważny jest stan prawny nieruchomości, ponieważ wpływa na jej wartość niezależnie od cech fizycznych. Znaczenie może mieć nie tylko rodzaj prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste), ale również istnienie innych praw związanych z korzystaniem z gruntu i zabudowy (np. służebności). W operacie sporządzanym dla potrzeb wywłaszczenia powinno się więc zbadać, czy do porównania przyjęto nieruchomości o zbliżonym stanie prawnym albo czy ewentualne różnice zostały właściwie skorygowane.

W gospodarstwie agroturystycznym bardzo istotne jest także przeznaczenie nieruchomości oraz jej faktyczny sposób wykorzystania. Nie zawsze bowiem wystarczy samo ustalenie, że grunt ma charakter rolny. Znaczenie będzie miał bowiem fakt, że wywłaszczona nieruchomość (lub jej część) była wykorzystywana nie tylko do produkcji rolnej, ale również do świadczenia usług noclegowych czy rekreacyjnych.

Nie można też pomijać stanu technicznego i wieku zabudowy. W gospodarstwach agroturystycznych wartość nieruchomości jest powiązana z istnieniem budynku mieszkalnego, pokoi gościnnych, budynków gospodarczych, infrastruktury rekreacyjnej czy zagospodarowanego terenu wokół siedliska. Znaczenie ma więc to, w jakim stanie technicznym znajdują się te obiekty, jaki jest ich standard wykończenia i stopień zużycia. Pominięcie tych okoliczności może prowadzić do niepełnej oceny wartości nieruchomości.

Wreszcie, przy wywłaszczeniu gospodarstwa agroturystycznego trzeba zwrócić uwagę na powierzchnię i funkcjonalny układ nieruchomości. Kluczowe znaczenie może mieć nie tylko sama liczba metrów kwadratowych, ale również to, czy grunt i zabudowa tworzą spójną całość gospodarczą i użytkową.

Warto też zaznaczyć, że w przypadku wycen nieruchomości przeznaczonych do wywłaszczenia rzeczoznawcy są ustawowo zobowiązani zastosować tzw. zasadę korzyści. Dotyczy ona uwzględnienia przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia, jeśli jest korzystniejsze dla właściciela. Czym jest zasada korzyści i dlaczego jej zastosowanie wzbudza kontrowersje, można przeczytać w artykule:

• Zasada korzyści przy wycenie gruntów pod drogi – uchwała NSA

Wywłaszczenie agroturystyki a podatek VAT

Kwestie związane z koniecznością zapłacenia podatku od towarów i usług (VAT) od ustalonego odszkodowania za wywłaszczenie są skomplikowane i wywołują kontrowersje. Co do zasady zwolnieni z podatku VAT są rolnicy ryczałtowi w zakresie dotyczącym dostawy produktów rolnych i świadczenia usług rolniczych. Jednocześnie usługi związane z zakwaterowaniem objęte są podatkiem VAT.

Czy w związku z powyższym wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej część agroturystycznego gospodarstwa rolnego, lecz niewykorzystywanej bezpośrednio do świadczenia usług zakwaterowania (np. łąki), również będzie wiązało się z koniecznością zapłaty podatku VAT od odszkodowania?

Orzecznictwo bywało przez lata rozbieżne. W związku z tym, Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił się do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z pytaniem mającym na celu rozstrzygnięcie tej kwestii. W odpowiedzi TSUE (wyrok z dnia 11 lipca 2024 r. sygn. akt C-182/23) jednoznacznie orzekł, że transakcja przeniesienia własności działek gruntu rolnego w trybie wywłaszczenia, w zamian za zapłatę odszkodowania właścicielowi tego gruntu, powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej (VAT), jeżeli właściciel ten jest rolnikiem będącym podatnikiem VAT i działa w takim charakterze, nawet jeśli nie prowadzi on żadnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podjął żadnych działań w celu takiego przeniesienia.

Więcej na temat wątpliwości związanych z naliczaniem podatku VAT od odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości rolnych można przeczytać w artykule:

• Wywłaszczenie nieruchomości rolnej podatnika VAT