Czy odszkodowanie za wywłaszczenie podlega opodatkowaniu?

Odszkodowanie za wywłaszczenie w wielu przypadkach podlega opodatkowaniu. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, kiedy może zostać naliczony podatek VAT, w jakich sytuacjach należy uiścić podatek dochodowy oraz kiedy ustaje obowiązek opłacania podatku od nieruchomości lub rolnego.

Rosnąca w całym kraju liczba przedsięwzięć infrastrukturalnych sprawia, że problem wywłaszczeń dotyka z roku na rok coraz większej liczby osób. Planowane inwestycje celu publicznego związane z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego (m.in. Port Solidarność, droga S50, Koleje Dużych Prędkości) mogą doprowadzić niebawem do wywłaszczeń na skalę niespotykaną w ostatnich czasach – liczonych w dziesiątkach tysięcy.

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek VAT

Wywłaszczenie nieruchomości nie jest możliwe bez tzw. „słusznego” odszkodowania (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Zgodnie z Ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: uvat), przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie traktowane jest jako dostawa towarów (art. 7 ust. 1 pkt 1 uvat). Natomiast dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 5 ust. 1 pkt 1 uvat). W związku z tym odszkodowanie przyznane za wywłaszczenie terenu przedsiębiorstwa czy działek inwestycyjnych (np. przeznaczonych pod zabudowę) będzie podlegać opodatkowaniu, które standardowo wynosi 23%. Natomiast majątek prywatny przedsiębiorcy – jeżeli służy np. tylko zaspokojeniu celów mieszkaniowych – nie podlega opodatkowaniu.

Zwolnieniu z opodatkowania podlegają również odszkodowania za wywłaszczone grunty niezabudowane inne niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 uvat). Natomiast dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (Wyrok Trybunału (druga izba) z dnia 15 września 2011 r. sprawy połączone C-180/10 i C-181/10).

W pewnych sytuacjach podatek może zostać naliczony również od odszkodowania przyznanego za grunty niebędące budowlanymi, które należą do osoby niebędącej płatnikiem VAT. Stanie się tak, jeżeli organ podatkowy uzna, że obrót nimi miał charakter zorganizowany i ciągły lub wywłaszczone nieruchomości służyły do prowadzenia działalności zarobkowej (art. 2 Ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej).

Co do zasady, zwolnieni od podatku VAT są rolnicy ryczałtowi (art. 117 uvat). Natomiast w przypadku wywłaszczeń terenów rolnych, których właścicielami są rolnicy będący płatnikami VAT orzecznictwo nie jest jednolite. W niektórych przypadkach sądy stały na stanowisku, że odszkodowanie za ziemię wykorzystywaną pod uprawę nie podlega opodatkowaniu, jeżeli ta działalność nie ma związku z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2018 r. sygn. akt I FSK 1639/16). W innych sprawach uznawano tego typu grunty za składniki przedsiębiorstwa, a uprawę za działalność gospodarczą, więc podatek VAT byłby należny (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I FSK 781/17).

W związku z wątpliwościami co do granic działalności gospodarczej w przypadku rolników Sąd Najwyższy skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej następujące pytanie prejudycjalne: Czy przepisy art. 9 ust. 1 w zw. z art. 14 ust. 2 lit. a) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE seria L z 2006 r. Nr 347/1 ze zm.) nie stoją na przeszkodzie temu, aby uznać że rolnik będący podatnikiem VAT na zasadach ogólnych, który dokonuje przeniesienia prawa własności działki gruntowej na rzecz Skarbu Państwa, w trybie wywłaszczenia w zamian za odszkodowanie w związku ze zmianą jej przeznaczenia na cele nierolnicze, jest podatnikiem obowiązanym do rozliczenia VAT z tej dostawy, tylko z uwagi na to, że działka ta wykorzystywana była dla celów działalności rolniczej podlegającej opodatkowaniu VAT? (Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2023 r. sygn. akt I FSK 923/19). Jak dotąd TSUE nie wypowiedział się w tej sprawie.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi a podatek VAT

Pewne wątpliwości co do konieczności opłacania podatku VAT występują w przypadku wywłaszczeń pod drogi. Zgodnie z przeważającą opinią organów podatkowych grunty stają się terenami budowlanymi na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Nie mają przy tym znaczenia zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 11i ust. 2 Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa).

Wiele orzeczeń sądowych podziela ten pogląd. W wyroku z dnia 20 listopada 2014 r. sygn. akt I SA/Ol 632/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie argumentował, że decyzja starosty, na mocy której zezwolono na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi powiatowej przesądzałaby o charakterze terenów wywłaszczonych, jako przeznaczonych pod zabudowę, gdyby nawet dotychczasowe przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego było inne. Zgodnie bowiem z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. droga jest budowlą.

Odmienne stanowisko przyjęto natomiast w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 lipca 2014 r. sygn. akt I SA/Po 60/14. Zdaniem sądu decyzja o przejęciu rolnych nieruchomości gruntowych przez Skarb Państwa pod realizację inwestycji drogowej nie przesądza o charakterze działek, jako przeznaczonych pod zabudowę. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 3 specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości, a to oznacza, że przejście prawa własności następuje w momencie, w którym decyzja taka stała się ostateczna. Tym samym, dostawa tego gruntu powinna podlegać zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o podatku od towarów i usług.

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek PCC

Odszkodowanie za wywłaszczenie nie podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowo, zgodnie z art. 9 pkt. 3 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: upcc), zwalnia się od podatku także sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej. Zwolnienie to przysługuje do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania. Nabycie nieruchomości musi przy tym nastąpić w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania.

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek dochodowy

Według treści art. 21 ust. 1 pkt 29 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (upit), zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe nie dotyczy jednak przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu (art. 21 ust. 1 pkt 29 upit). W takiej sytuacji od dochodu naliczany jest podatek w wysokości 19% (art. 30e ust. 1 upit).

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny większość organów zajmuje stanowisko, że nie można ustalić ceny, więc nie ma konieczności uiszczenia podatku (Interpretacja indywidualna z dnia 2 grudnia 2011 r. ILPB2/415-896/11-4/AJ). Zdarzały się jednak orzeczenia przyjmujące za podstawę obliczenia podatku koszty notarialne lub sądowe – traktując je jako koszty nabycia.

Wywłaszczenie a podatek od nieruchomości i rolny

Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
użytkownikami wieczystymi gruntów;
posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości lub jest bez tytułu prawnego.

Z kolei według treści art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, podatnikami podatku rolnego są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki, nieposiadające osobowości prawnej, będące:

właścicielami gruntów;
posiadaczami samoistnymi gruntów;
użytkownikami wieczystymi gruntów;
posiadaczami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego albo jest bez tytułu prawnego, z wyjątkiem gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów Państwowych; w tym przypadku podatnikami są odpowiednio jednostki organizacyjne Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i Lasów Państwowych.

Z powyższego wynika, że obowiązek podatkowy ciąży na stronie wywłaszczanej do momentu, gdy decyzja o wywłaszczeniu nie stanie się ostateczna. Dopiero z tą chwilą strona traci wszelkie prawa do nieruchomości (art. 121 ust. 1 ugn). Jest to o tyle istotne, że decyzji o wywłaszczeniu może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Uprawnia on inwestora do natychmiastowego zajęcia nieruchomości i rozpoczęcia prac budowlanych, mimo że faktycznym właścicielem (użytkownikiem wieczystym) pozostaje nadal ktoś inny. Dochodzi zatem do sytuacji, w której osoba zostaje pozbawiona prawa do dysponowania nieruchomością, chociaż nadal pozostaje zobowiązana do uiszczenia podatku.

Opodatkowanie odszkodowania za wywłaszczenie – co robić w razie wątpliwości?

W przypadku wywłaszczeń kwestie związane z naliczaniem podatków bywają często problematyczne. Wiele sprzecznych ze sobą orzeczeń zapadało w sytuacjach, gdy organy podatkowe naliczały podatek VAT od odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, a także grunty rolników będących jednocześnie płatnikami VAT. Niejasności mogą pojawiać się również w wielu innych sytuacjach, ponieważ definicja działalności gospodarczej jest bardzo ogólna i może pozostawiać organom szerokie pole do interpretacji. Wątpliwości podatkowe mogą zaistnieć również w przypadku, gdy gospodarstwo stanowi wspólność majątkową, a tylko jedno z małżonków jest płatnikiem VAT czy przedsiębiorstwo świadczy na wywłaszczanym gruncie usługi w formie nieodpłatnej.

Jeżeli występują niejasności, czy przyznane odszkodowanie podlega opodatkowaniu, najlepiej wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o podatkową interpretację indywidualną lub o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS). Koszt uzyskania opinii nie jest wysoki i w obu przypadkach wynosi 40 zł od jednego stanu faktycznego lub zdarzenia przeszłego / towaru albo jednej usługi.