Wywłaszczenie pod drogę – zasady ogólne

Najczęstszymi w kraju wywłaszczeniami są te przeprowadzane na potrzeby inwestycji drogowych. Na podstawie jakiej decyzji następuje przejęcie praw do nieruchomości, kto ustala odszkodowanie i czy można je powiększyć? W dzisiejszym artykule omawiamy wywłaszczenia pod drogi publiczne.

Wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie na cele publiczne i następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Przebiega też niezależnie od zgody właściciela (nie jest ona brana pod uwagę). Należy tu wyjaśnić, że drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne należą do właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.

W świetle powyższego, nie ma możliwości przejęcia prywatnych gruntów np. przez inwestora chcącego wytyczyć drogę do budowanego przez siebie osiedla. Może jednak się zdarzyć, że drogę na potrzeby nowych mieszkańców (czyli mieszkańców tego osiedla) zechce wybudować gmina. Wówczas wywłaszczenie będzie uzasadnione potrzebą publiczną.

ZRID – czyli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

W przypadku dróg procedura wywłaszczeniowa realizowana jest na mocy przepisów zawartych w Ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa). Akt ten został uchwalony, aby przyspieszyć i uprościć inwestycje drogowe, w tym ułatwić przejmowanie prywatnych gruntów pod drogi.

Podstawą do wywłaszczenia jest zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Decyzję tę wydają odpowiednio:

wojewoda dla dróg krajowych i wojewódzkich,

starosta dla dróg powiatowych i gminnych.

Decyzja ZRID zawiera informacje, które są kluczowe dla przebiegu postępowania wywłaszczeniowego. Dla każdej osoby tracącej mienie istotne będą w szczególności:

określenie linii rozgraniczających teren,

zatwierdzenie podziału nieruchomości,

oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego,

określenie szczególnych wymagań dotyczących zabezpieczenia placu budowy oraz prowadzenia robót,

ustalenie obowiązku budowy oraz okresu użytkowania tymczasowych konstrukcji budowlanych,

określenie obowiązku oraz terminów rozbiórki istniejących budynków, które nie są przewidziane do dalszego użytkowania, oraz tymczasowych konstrukcji budowlanych.

Jak organ informuje o wydaniu decyzji ZRID?

Organ administracji doręcza decyzję ZRID wnioskodawcy oraz zawiadamia o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń, odpowiednio:

w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi,

w urzędowych publikatorach teleinformatycznych – Biuletynie Informacji Publicznej tych urzędów,

w prasie lokalnej.

Ponadto wysyłane jest zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne.

Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera informację o miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z treścią decyzji.

Więcej o decyzji ZRID przeczytasz w artykule:

Co to jest decyzja ZRID?

Czym jest rygor natychmiastowej wykonalności

Atrybutem towarzyszącym decyzjom ZRID jest nadawany przez organ, na wniosek właściwego zarządcy drogi, tzw. rygor natychmiastowej wykonalności. Teoretycznie rygor powinien wynikać z powodów uzasadnionych interesem społecznym lub gospodarczym. W praktyce nadaje się go – niejako z automatu – nieomal zawsze. Rygor wywołuje kilka ważnych skutków:

zobowiązuje osobę wywłaszczaną do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń,
uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi,
uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych,
uprawnia do wydania przez właściwy organ dziennika budowy.

Osoba wywłaszczana zostaje zatem pozbawiona swojego mienia, zanim jeszcze nieruchomość formalnie przejdzie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z prawem następuje to wraz z dniem, gdy decyzja ZRID staje się ostateczna. Co ciekawe, do tego czasu osoba wywłaszczana jest zobowiązana m.in. regulować kwestie podatkowe (opłacać podatek rolny, leśny lub od nieruchomości), mimo że fizycznie już nie włada ona nieruchomością.

Odwołanie od decyzji o wywłaszczeniu pod drogę publiczną

Osoba wywłaszczana ma prawo złożyć odwołanie od decyzji ZRID w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym poinformowanie jej o decyzji uznaje się za skuteczne. Odwołanie kieruje się do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Instancją wyższą jest:

wojewoda – w przypadku wydania decyzji przez starostę;
minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – w przypadku wydania decyzji przez wojewodę.

W praktyce, skuteczne podważenie inwestycji polegających na budowie drogi prawie się nie zdarza. Przedsięwzięcia drogowe są zazwyczaj skrupulatnie przygotowywane. Powstają przy współpracy wielu organów opiniujących i zgodnie ze ściśle określonymi wymaganiami proceduralnymi, co sprawia, że ryzyko poważnego naruszenia przepisów jest marginalne. Dodatkowo, często proces inwestycyjny podlega pewnym formom kontroli ze strony instytucji, które dofinansowują dane przedsięwzięcie.

Decyzja ZRID, aby została uchylona, musi być wydana niezgodnie z prawem. Rzadkie przypadki uchylenia decyzji ZRID dotyczą głównie dróg gminnych i powiatowych o mniejszym znaczeniu, gdzie organ nie dochował staranności. Trzeba przy tym wyjaśnić, że po usunięciu błędów – np. uzupełnieniu braków formalnych – inwestycje te i tak zwykle zostają zrealizowane

Zatem podejmowanie prób zablokowania budowy drogi ekspresowej czy autostrady po wydaniu decyzji ZRID pozbawione jest sensu. Naciski społeczne i protesty bywają skuteczne, ale wyłącznie podczas projektowania wariantów przebiegu inwestycji lub na etapie konsultacji społecznych.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę

Za wywłaszczenie majątku na cel publiczny powinno być zawsze przyznane „słuszne” odszkodowanie. Ustalane jest ono na podstawie wyceny nieruchomości, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Specjalista sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dokument ten stanowi następnie dla organu podstawę do wydania decyzji o odszkodowaniu. Kwota odszkodowania jest zawsze ustalana indywidualnie i odnosi się do realnej wartości majątku – nie ma żadnych z góry narzuconych „cenników”. Należność nie podlega żadnym negocjacjom. Jeżeli wartość nieruchomości została zaniżona, osobie wywłaszczanej pozostaje odwołać się od decyzji o odszkodowaniu w trybie administracyjnym.

Specustawa drogowa wskazuje wyraźnie, że w przypadku, gdy decyzji ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję określającą wysokość odszkodowania należy wydać w ciągu 60 dni od dnia nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. W praktyce organy termin ten przekraczają nagminnie.

Jeśli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie miała nadanego rygoru, to decyzję o odszkodowaniu wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod drogę

W przeciwieństwie do decyzji ZRID, decyzje ustalające wysokość odszkodowania za wywłaszczenie podważane są bardzo często. Organ wydaje je na podstawie operatów, które sporządzają rzeczoznawcy wyłaniani w przetargach. Najważniejszym (a często jedynym kryterium) wyboru specjalisty jest cena za usługę. W parze z niewygórowanymi oczekiwaniami finansowymi idzie często niska jakość pracy. Specyfiką inwestycji drogowych jest jednorazowe wywłaszczenie wielu nieruchomości, co wymusza na pracującym pod presją czasu rzeczoznawcy sporządzenie w krótkim terminie wielu operatów szacunkowych. Sytuacja taka sprawia, że wyceny bywają pospieszne i niedokładne. Zdarzają się przypadki, że wyceny bywają wielokrotnie zaniżone.

Przykład:

O historii osoby wywłaszczanej, która uzyskała niemal 10-krotną „przebitkę” dzięki szybkiej reakcji – tj. od razu zasięgnęła wykwalifikowanej pomocy prawnej i zleciła niezależną wycenę – przeczytasz w artykule:

Wywłaszczenie lasu pod drogę S1: historia Kazimierza Mynarskiego

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. Pismo składa się za pośrednictwem organu wydającego decyzję do organu wyższego szczebla. Szerzej o tym, co należy zrobić w przypadku, gdy wysokość odszkodowania za wywłaszczenie została zaniżona przeczytasz w artykule:

Co zrobić w przypadku zaniżonej wartości odszkodowania?

Odszkodowanie zostaje wypłacone po tym, gdy decyzja je ustalająca stała się ostateczna. Problemem w przypadku wywłaszczeń na cele drogowe jest przewlekłość postępowań. Dlatego, w razie prób podważania decyzji o odszkodowaniu, wiele wywłaszczonych osób czeka na otrzymanie należności nawet kilka lat – postępowania odwoławcze trwają bardzo długo. Pewnym wyjściem z tej niekorzystnej sytuacji jest zawnioskowanie o zaliczkę na poczet odszkodowania. Przysługuje ona w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji. Pieniądze wypłaca się jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Jak powiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę?

W przypadku inwestycji drogowych strona może powiększyć swoje odszkodowanie o specjalną premię w wysokości 5% ustalonego odszkodowania. Przyznawana jest ona za terminowe wydanie mienia. Wywłaszczana nieruchomość powinna zostać opróżniona i wydana nie później niż w terminie 30 dni od:

dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności, ewentualnie:
dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności albo
dnia, w którym decyzja ZRID bez rygoru stała się ostateczna.

W sytuacji, gdy decyzja ZRID dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym, wysokość odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi zamieszkującemu w tym budynku lub lokalu (warunek konieczny), zwiększa się o zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki. Należność ta wynosi 10 tys. złotych.

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę – podsumowanie

Wywłaszczenia pod inwestycje drogowe są w Polsce najczęstszą formą przymusowego odjęcia praw do nieruchomości. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) stanowi kluczowy element tej procedury, określając szczegółowe warunki wywłaszczenia nieruchomości i obowiązki stron. Odszkodowanie za utracone mienie jest ustalane przez organ na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego i musi być ono „słuszne”. W praktyce oznacza to, że powinno zostać ustalone zgodnie z przepisami.

Błędy w operatach szacunkowych są niemal nagminne. Dlatego złożone w terminie i poprawnie sformułowane odwołania od decyzji o odszkodowaniu są często rozpatrywane pozytywnie. Ważne jest właściwe przygotowanie się do tej sytuacji. Odpowiednio wczesne zasięgnięcie pomocy prawnej i zlecenie niezależnej wyceny, która będzie mocnym dowodem w razie sporu, są kluczowe, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy.