Dla kogo odszkodowanie za wywłaszczanie przy budowie drogi?

Problem

Korzystam z dwóch nieruchomości, które mają być zajęte pod drogę publiczną. Jestem właścicielem jednej z nich, a z drugiej korzystam na podstawie umowy dzierżawy. Czy odszkodowanie za wywłaszczenie pod budowę drogi przysługuje mi za obie nieruchomości?

Rozwiązanie

Kwestię odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę dróg publicznych reguluje tzw. Specustawa drogowa . W art. 12 ust. 4f został określony katalog podmiotów, którym przysługuje odszkodowanie. Są to właściciele, użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe. Takim ograniczonym prawem rzeczowym jest np. użytkowanie, zastaw, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce można to sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości:

• Właściciele i użytkownicy wieczyści są wpisani w dziale II księgi wieczystej;
• Osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe w dziale III;
• Osoby, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości w dziale IV.
• Poprzez osoby należy rozumieć każdego, kto ma zdolność prawną, czyli osoby fizyczne, prawne (czyli np. spółki z o.o., akcyjne, uczelnie wyższe) oraz jednostki organizacyjne, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spółka jawna).

Wyjątkowo, mimo że nie jest prawem rzeczowym, dożywocie pozwala uprawnionemu do ubiegania się o odszkodowanie za wywłaszczenie. W sytuacji, kiedy np. rolnik, który przeniósł własność swojego gospodarstwa rolnego na następcę, ma zagwarantowane prawo dożywocia – czyli mieszkania i korzystania z lokalu na potrzeby swoje i rodziny. W momencie wydania decyzji ZRID prawo dożywocia wygasa, a w stosunku do rolnika, któremu ono przysługiwało powstaje roszczenie o zapłatę odszkodowania.

Odszkodowanie przysługuje temu, komu przysługiwało jedno z w/w praw w dniu, kiedy decyzja ZRID stała się ostateczna (czyli żadna ze stron jej nie zaskarżyła albo wyczerpała się droga postępowania). Aby skutecznie ubiegać się o zapłatę odszkodowania, wnioskodawca musi udowodnić swoje prawo do nieruchomości. Najprościej będzie przedłożyć wydruk z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych (takie wydruki mają moc dowodową). Jeżeli prawo nie jest ujęte w księdze wieczystej pozostaje wystąpić do właściwego urzędu gminy o wypis z ewidencji gruntów a następnie złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Powyższa zasada nie dotyczy sytuacji, kiedy mamy do czynienia z objęciem spadku. W takim wypadku dla udowodnienia prawa własności wystarczające będzie prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia.

Niestety, jeżeli ktoś korzysta z nieruchomości na zasadzie dzierżawy lub najmu, nie będzie mógł ubiegać się skutecznie o odszkodowanie. Dotyczy to również sytuacji, kiedy poniósł istotne i wysokie nakłady na nieruchomość. W takiej sytuacji zawsze uprawnionym do odszkodowania będzie właściciel nieruchomości, nawet, jeżeli wartość nakładów przewyższa wartość ziemi. Ewentualnego zwrotu wartości nakładów dzierżawca powinien domagać się od samego właściciela na drodze postępowania cywilnego. Ma do tego pełne prawo, ponieważ zakładając, że jego nakłady powiększyły wartość nieruchomości gruntowej i stały się jej częścią składową, to właściciel powinien uzyskać odszkodowanie o wartości ziemi plus tych właśnie nakładów.

Podsumowując – osoby, którym przysługują prawa rzeczowe są uprawnione do ubiegania się o odszkodowanie w oparciu o specustawę drogową. Natomiast wszyscy Ci, którzy korzystali z ziemi na podstawie umów cywilnoprawnych, takiego prawa nie mają – mogą co najwyżej ubiegać się o zwrot wartości swoich nakładów od właściciela na drodze postępowania cywilnego