Dlaczego nie warto czekać na wycenę za wywłaszczenie pod drogę?

Po wydaniu decyzji ZRID wiele osób spokojnie czeka na urzędową wycenę. To błąd – na tym etapie procedury liczy się każda chwila. Zdarza się, że w międzyczasie inwestor rozpoczyna budowę, więc oszacowanie wartości nieruchomości może być niedokładne. Dodatkowo na złożenie zarzutów do dokumentu z wyceną jest zaledwie kilka dni. Wyjaśniamy, jakie działania podjąć po wydaniu decyzji ZRID, a przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.

Dlaczego czas działa na niekorzyść wywłaszczanego właściciela?

Podstawą do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie jest operat szacunkowy (dokument z wyceną), który zostaje sporządzony zazwyczaj po kilku miesiącach od wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). To ważne, ponieważ inwestor publiczny może przystąpić do budowy drogi natychmiast – na podstawie tzw. rygoru natychmiastowej wykonalności. W takiej sytuacji rzeczoznawca pracujący na zlecenie organu administracji (starosty lub wojewody), podczas oględzin zobaczy już nie działkę, ale plac budowy, a w skrajnych przypadkach gotową drogę.

W konsekwencji specjalista musi odtworzyć stan nieruchomości sprzed prac budowlanych, ponieważ wiele elementów zostało już usuniętych lub zniszczonych. Rzeczoznawca będzie opierać się zatem wyłącznie na dostępnych dokumentach, a przez to jego wycena może być niedokładna. W takiej sytuacji udowodnienie, co dokładnie znajdowało się na nieruchomości, staje się bardzo trudne.

Dlatego właściciel powinien udokumentować stan nieruchomości i zlecić analizę jej wartości jak najszybciej – zanim inwestor przystąpi do robót. Wtedy niezależny rzeczoznawca może przeprowadzić rzetelne oględziny, udokumentować faktyczny stan gruntu, budynków, ogrodzeń, roślinności i infrastruktury technicznej trwale związanej z gruntem.

Tylko kilka dni na reakcję – i zaledwie kilka tygodni do decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie

Po sporządzeniu operatu szacunkowego organ zawiadamia strony o możliwości zapoznania się z jego treścią. Na tym etapie właściciel ma zaledwie 7-14 dni na zgłoszenie uwag do operatu (termin wyznacza organ administracji). To bardzo krótko, zwłaszcza gdy właściciel nie posiada wiedzy i dokumentów określających realną wartość nieruchomości.

Jeśli właściciel nie wniesie w wyznaczonym terminie żadnych uwag, organ przyjmie wycenę rzeczoznawcy jako jedyną podstawę do wydania decyzji o odszkodowaniu. Będzie tak nawet jeśli operat zawiera błędy lub pomija istotne elementy majątku. Organ administracji co do zasady nie sprawdza otrzymanej wyceny pod kątem merytorycznym.

Zazwyczaj pomiędzy udostępnieniem operatu do wglądu a wydaniem decyzji o odszkodowaniu upływa kilka tygodni.

Co ryzykuje osoba, która czeka na operat szacunkowy?

Właściciel, który biernie oczekuje na kolejne działania organu, traci cenny czas i zmniejsza swoje szanse na skuteczne zakwestionowanie operatu. Po doręczeniu decyzji o odszkodowaniu przysługuje mu co prawda 14 dni na odwołanie się do organu II instancji, jednak to bardzo niewiele czasu na:

• dokładne przeanalizowanie dokumentów,
• zamówienie niezależnej wyceny,
• przygotowanie merytorycznego odwołania.

Rzeczoznawcy potrzebują zazwyczaj kilku tygodni na sporządzenie operatu. Im mniej ma czasu na wykonanie usługi, tym wycena może być mniej dokładna. Dodatkowo na tym etapie może być już za późno na znalezienie doświadczonego rzeczoznawcy o wolnych „mocach przerobowych”.

Jeśli właściciel nie zdąży złożyć odwołania w terminie – traci szansę bezpowrotnie.

Trzeba przy tym wyjaśnić, że podczas rozpatrywania odwołania organ II instancji nie zleca nowej wyceny, tylko weryfikuje zgromadzony w trakcie postępowania materiał dowodowy. W przypadku niezłożenia w odpowiednim czasie kontroperatu – jest to silny dowód – zakwestionowanie błędnej wyceny może być w praktyce niemożliwe.

W przypadku niepowodzenia pozostaje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA), a w ostateczności – skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Sądy administracyjne orzekają na podstawie materiału zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego, czyli analizują dokumenty. Posiedzenia nie przypominają też rozpraw cywilnych – nie przesłuchuje się świadków, a powoływanie biegłych rzeczoznawców majątkowych odbywa się jedynie w wyjątkowych przypadkach.

Co zyskuje osoba, która działa z wyprzedzeniem?

Właściciel, który reaguje od razu po wydaniu decyzji ZRID i zleca analizę wartości, analizę rynku i oględziny, ma znacznie większe możliwości obrony swoich interesów. Nawet jeśli nie uda się mu wpłynąć na zmianę wyceny, to będzie lepiej przygotowany do sporu w postępowaniu odwoławczym. Przede wszystkim ma już wiedzę na temat realnej wartości swojego majątku. Zna też argumentację organu I instancji i może od razu odnieść się do niej merytorycznie.

Co istotne – analiza wartości dokonana przed rozpoczęciem prac budowlanych opiera się na rzeczywistym stanie nieruchomości.

Co robić przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie – podsumowanie

W praktyce osoba od samego początku aktywnie uczestnicząca w postępowaniu ma znacznie większe szanse na uzyskanie odszkodowania odpowiadającego realnej wartości nieruchomości.

Dlatego po wydaniu decyzji ZRID warto:

• jak najszybciej skorzystać z usług prawnika, który współpracuje z zaufanymi rzeczoznawcami;
• dokładnie udokumentować stan nieruchomości,
• zlecić oględziny i analizę wartości majątku,
• zweryfikować operat szacunkowy od razu po otrzymaniu informacji o wycenie;
• w razie zaniżenia wartości nieruchomości należy złożyć zarzuty do operatu.

Doświadczony pełnomocnik (prawnik) zadba o to, aby nie przekroczyć terminów – zarówno na wniesienie uwag do operatu (7-14 dni), jak i na odwołanie od decyzji (14 dni). Zadba również o odpowiednią argumentację. W jasny i rzeczowy sposób przedstawi racje klienta.

Oczekiwanie na urzędową wycenę to pozorna oszczędność, która może kosztować właściciela dziesiątki, setki, a w skrajnych przypadkach nawet miliony złotych. O tym, jak szybkie działanie powiększyło kwotę odszkodowania o niemal 10 razy piszemy w artykule:

• Wywłaszczenie lasu pod drogę S1: historia Kazimierza Mynarskiego