Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć: linia kolejowa Katowice – granica państwa

Budowa linii kolejowej Katowice – granica państwa (nr. 170) ze względu na liczne wywłaszczenia wzbudza kontrowersje. Spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) poinformowała, że dla tego odcinka uruchomi Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć. Przeczytaj dzisiejszy artykuł, aby poznać warunki programu i dowiedzieć się, jak przygotować się do negocjacji z CPK.

KDP linia kolejowa Katowice – granica państwa

Spółka Centralny Port Komunikacyjny (CPK) poinformowała o spotkaniu z samorządowcami ze śląskich gmin Orzesze, Łaziska Górne i Czerwionka-Leszczyny. Odbyło się ono pod koniec marca 2025 r. i dotyczyło planów budowy linii kolejowej nr 170 Katowice – granica państwa – Ostrawa. Inwestycja ta wzbudza w regionie kontrowersje, ponieważ wiąże się z masowymi wywłaszczeniami prywatnych gruntów pod tory kolejowe. Trasa przebiega w wielu miejscach przez gęstą zabudowę mieszkaniową, dlatego wymagać będzie wyburzeń domów.

Pojawiają się zatem postulaty, aby zamiast budowy Kolei Dużych Prędkości (KDP), postawić na modernizację istniejącej linii kolejowej nr 140. Spółka CPK odrzuca ten pomysł. Deklaruje jednocześnie, że uruchomi program, w którym mieszkańcy będą mogli sprzedać swoje nieruchomości na preferencyjnych warunkach.

Linia kolejowa nr 170 Katowice – granica państwa – Ostrawa

Podczas budowy linii Katowice - granica państwa uzgodniono podział obowiązków. PKP PLK są odpowiedzialne za fragment linii na północ od Mikołowa, a CPK za część południową – w standardzie Kolei Dużych Prędkości. To rozwiązanie ma zapewnić lepsze skoordynowanie prac przy budowie kluczowej dla regionu infrastruktury, która wpisuje się w sieć TEN-T (transeuropejską sieć transportową). Dzięki inwestycji zostanie skrócony czas podróży między głównymi miastami Górnego Śląska, a pasażerowie zyskają dogodne połączenia także z Pragą, Wiedniem, Bratysławą czy Budapesztem. Jak wskazuje CPK, brak realizacji tej inwestycji oznaczałby pozbawienie setek tysięcy mieszkańców regionu – w tym Rybnika, Żor, Jastrzębia-Zdroju i Wodzisławia Śląskiego – dostępu do szybkich podróży kolejowych. Co istotne, nowa linia obsłuży nie tylko pociągi dalekobieżne, ale i ruch regionalny, co wiąże się z powstaniem nowych stacji i przystanków. Inwestycja ułatwi codzienne dojazdy do pracy, stymulując rozwój gospodarczy województwa śląskiego.

Projekt jest obecnie w trakcie procedury uzyskiwania decyzji środowiskowej – na tym etapie mieszkańcy mogą zgłaszać uwagi do wariantu inwestorskiego. Wcześniej specjaliści dokonali analiz terenowych, a ich wyniki ujęto w raporcie środowiskowym, dostarczonym w listopadzie 2024 r. do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (RDOŚ) w Katowicach.

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć: linia KDP Katowice – granica państwa

Obecnie Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć (KPDN) funkcjonuje na trasie planowanej linii KDP Warszawa-Łódź. Spółka Centralny Port Komunikacyjny ogłosiła 25 marca 2025 r. sfinalizowanie pierwszej transakcji w jego ramach.

Budowa nowej linii Katowice – granica państwa – Ostrawa oznacza, że właściciele nieruchomości będą musieli podjąć decyzję dotyczącą sprzedaży swojego majątku. Jak tłumaczy CPK, w ramach KPDN można uzyskać warunki atrakcyjniejsze od rynkowych. Oferowany jest zakup za cenę wynoszącą 120% wartości działki i 140% wartości budynków. Przewiduje się również możliwość wyceny nieruchomości bez uwzględniania aktualnego zużycia, co oznacza, że stare budynki są wyceniane tak, jakby były nowe.

Czy warto zdecydować się na KPDN? Jest to rozwiązanie, które może przynieść korzyści właścicielom starszych domów, niemniej trzeba rzetelnie przeanalizować ceny rynkowe i przygotować się do negocjacji z CPK.

Przeczytaj w tym celu nasz artykuł:

• Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć - jak się przygotować na negocjacje z CPK?

Negocjacje z CPK – jak się przygotować?

Przed zawarciem umowy ze spółką CPK zalecane jest zapewnienie sobie fachowego wsparcia. Najlepiej, aby doradcą został prawnik mający doświadczenie w prawie nieruchomości. Specjalista nie tylko wyjaśni zapisy umowy, lecz także w imieniu właściciela skonfrontuje się z negocjatorami. Jego doświadczenie pozwoli zagwarantować, że decyzja zostanie podjęta w sposób wyważony, bez niepotrzebnych w takiej sytuacji emocji.

Nie wolno przy tym zapominać o dodatkowych regulacjach prawnych, które mogą wpływać na rozmowy z CPK. Na obszarach objętych planowanym wykupem nieruchomości pod linię Warszawa–Łódź obowiązują zarządzenia rezerwacyjne. Nakładają one na właścicieli określone wymogi i przyznają spółce CPK przywileje, w tym prawo pierwokupu nieruchomości. Zarządzenia tego typu mogą zostać wydane także dla linii Katowice – granica państwa. Ekspert wskaże, jak uniknąć w takiej sytuacji prawnych pułapek.

Przed przystąpieniem do rozmów z CPK, ważną kwestią jest ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości. Aby nie dopuścić do przyjęcia niekorzystnych warunków, dobrze jest zlecić sporządzenie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) niezależnemu rzeczoznawcy. Przeanalizuje on wszystkie istotne czynniki, począwszy od dokumentacji, poprzez charakterystykę terenu, aż po aktualną sytuację na rynku. Dzięki temu właściciel zyskuje solidne argumenty w negocjacjach i uchroni się przed ewentualnym błędem. Trzeba bowiem wiedzieć, że po przyjęciu warunków CPK, nie będzie można już cofnąć swojej decyzji. W takiej sytuacji nie przysługuje np. odwołanie w trybie administracyjnym jak przy wywłaszczeniu.

Błędy w wycenach nieruchomości pojawiają się regularnie, dlatego nie należy przyjmować pochopnie przedstawionych warunków. Im lepiej właściciel jest przygotowany, tym większa szansa na korzystne rozstrzygnięcie negocjacji z CPK.

Wywłaszczenia pod linię kolejową Katowice – granica państwa – Ostrawa

Jeśli właściciel nieruchomości nie zechce skorzystać z KPDN (lub nie dostanie takiej oferty), musi liczyć się z możliwością wywłaszczenia przewidzianego w specustawie kolejowej. Procedura bywa stresująca i może toczyć się w szybkim tempie, dlatego warto wcześniej zadbać o odpowiednie przygotowanie. Po wydaniu decyzji o odszkodowaniu pozostaje zaledwie 14 dni na wniesienie odwołania – a trzeba je uzasadnić konkretnymi dowodami oraz rzetelną wyceną.

Z tego względu kluczowe jest nie tylko aktywne przygotowanie się do udziału w KPDN, ale również zabezpieczenie swoich interesów w razie postępowania wywłaszczeniowego. Pomoc prawnika i niezależna analiza wartości nieruchomości mogą zdecydować o powodzeniu zarówno na etapie negocjacji w ramach programu dobrowolnych nabyć, jak i w razie składania odwołania od decyzji o odszkodowaniu.

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć: linia kolejowa nr 170 – podsumowanie

W obliczu planowanej budowy linii Katowice - granica państwa - Ostrawa warto już teraz zacząć przygotowywać się do ewentualnej utraty nieruchomości. Wcześniejsze działanie, np. zlecenie niezależnej wyceny i konsultacje z prawnikiem, może pomóc wynegocjować korzystniejsze warunki w ramach Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć albo lepiej obronić swoje interesy w razie wywłaszczenia.

Choć w teorii KPDN proponuje wyższe stawki od wartości rynkowych, to nadal kluczowe jest uważne sprawdzenie szczegółów umowy, aby uniknąć błędów i w pełni zabezpieczyć swoje interesy. Dzięki zaplanowaniu działań z odpowiednim wyprzedzeniem, można zminimalizować ryzyko zawarcia umowy na niekorzystnych warunkach.