Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Tereny pod inwestycje publiczne wywłaszczane są w trybie administracyjnym, np. na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Właścicielowi nieruchomości przysługuje słuszne odszkodowanie. Jednak nie zawsze nieruchomość podlegająca wywłaszczeniu ma uregulowany stan prawny. Brak wiedzy na temat jej właściciela nie zwalnia inwestora od ustalenia należnego odszkodowania.

Na czym polega nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić na czym polega nieuregulowany stan prawny nieruchomości.

Pierwszym przypadkiem jest sytuacja, kiedy nieruchomość objęta wywłaszczeniem nie ma założonej księgi wieczystej oraz brak jest innych dokumentów umożliwiających ustalenie prawa własności do niej.

O nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości można mówić również w sytuacji, kiedy dotychczasowy właściciel działki zmarł, a po jego śmierci nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe. Tym samym nie jest ustalone prawo własności do nieruchomości.

Obwieszczenia informujące o zamiarze wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego

W przypadku braku informacji o prawnym właścicielu nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu starosta zobowiązany jest podjąć odpowiednie kroki zmierzające do ustalenia prawa własności.

W tym celu ma obowiązek opublikowania obwieszczenia informującego o zamiarze wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego wobec danej nieruchomości. Informacja ta powinna zostać rozpowszechniona nie tylko na stronie internetowej urzędu, ale również w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Jeżeli w ramach wywłaszczenia planowany jest podział nieruchomości, to opublikowany przez urząd komunikat również musi o tym informować.

Termin na przedstawienie dokumentów

Po publikacji obwieszczenia o planowanym wywłaszczeniu organ ma obowiązek oczekiwać na zgłoszenie się potencjalnych właścicieli nieruchomości. Ci mogą w ciągu 2 miesięcy od daty publikacji informacji przedstawić dokumenty potwierdzające prawo własności. Jeżeli takie osoby się zgłoszą, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe.

Pamiętaj! Samo zgłoszenie się do organu nie wystarczy. Masz obowiązek udokumentować przysługujące Ci prawo własności. W tym celu należy przedłożyć prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia nieruchomości czy akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeśli jednak w ciągu 2 miesięcy nie uda się odnaleźć prawowitych właścicieli, po upływie ww. okresu organ ma prawo wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Informację na ten temat również musi opublikować w formie obwieszczenia.

Takie działanie ma umożliwić zgłoszenie swoich praw własności w trakcie prowadzonego postępowania wywłaszczeniowego.

Brak właściciela a odszkodowanie za wywłaszczenie

Brak informacji o prawowitym właścicielu wywłaszczanej nieruchomości w żaden sposób nie blokuje realizacji planowanej inwestycji. Prawowity właściciel działki może zgłosić się do właściwego organu również po zakończonym postępowaniu.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym inwestor również ma obowiązek wypłaty należnego odszkodowania za wywłaszczenie.

Jeśli właściciel nieruchomości jest nieznany, odszkodowanie to wpłacane jest do depozytu sądowego, w którym będzie przechowywane przez okres 10 lat.

Uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości

Właściciel nieruchomości przeznaczonych do wywłaszczenia powinien odpowiednio wcześnie zadbać o uporządkowanie ich stanu prawnego. Szczególnie jeśli dotychczasowym właścicielem był niedawno zmarły członek rodziny. Uregulowanie kwestii spadkowych do podstawowy warunek pozwalający na ubieganie się o należne odszkodowanie.

Przepisy gwarantują, że należne za wywłaszczenie pieniądze będą przechowywane w depozycie do momentu uregulowania kwestii własności. Jednak w tym przypadku osoba bez udowodnionego tytułu prawnego do nieruchomości traci możliwość walki o ewentualne podwyższenie kwoty odszkodowania. Postępowanie o ustalenie odszkodowania będzie bowiem toczyć się bez jej udziału (nie jest uznawana za stronę postępowania), nie będzie mogła zatem składać uwag do operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną). Natomiast po wydaniu decyzji o odszkodowaniu nie będzie mogła odwołać się od takiej decyzji. Poza tym konieczność uregulowania prawa własności znacznie wydłuży wypłatę należnej kwoty.

Jeżeli nieruchomość przeznaczona do wywłaszczenia ma nieuregulowany stan prawny, warto jak najszybciej skontaktować się z prawnikiem. Specjalista pozwoli uporządkować sprawy majątkowe oraz wywalczyć jak najwyższe odszkodowanie za wywłaszczenie.