Autor:
Paweł GorylRecenzent:
Mirosław OchojskiData publikacji:
31 mar 2025 r.Ostatnia aktualizacja:
20 maj 2025 r.Wywłaszczenie musi wiązać się z przyznaniem odszkodowania. Ustalane jest ono na podstawie wycen rzeczoznawców majątkowych. Kto może zostać takim ekspertem i na czym polega jego praca? Z artykułu dowiesz się też, dlaczego warto prywatnie zamówić usługę wyceny – i to jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.
Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami mówią jasno, że jeżeli zachodzi konieczność określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Specjaliści ci sporządzają operaty szacunkowe (pisemne opinie o wartości nieruchomości), które dla organów sądowo-administracyjnych stanowią dowód w prowadzonych przez nie postępowaniach. Rola rzeczoznawcy jest kluczowa m.in. w sprawach o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie, czyli za przejęcie nieruchomości pod realizację celów publicznych (dróg, torowisk, polderów przeciwpowodziowych itp.).
Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest chroniony prawnie. Aby móc się nim tytułować, należy spełnić m.in. następujące wymagania:
Po zakończeniu postępowania kwalifikacyjnego, rzeczoznawca zdobywa uprawnienia do wykonywania zawodu, co potwierdzane jest wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.
Zgodnie z obowiązującymi w Polsce regulacjami, zakres pracy rzeczoznawców majątkowych został prawnie zawężony do czynności polegających na określaniu wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z daną nieruchomością. Trzeba przy tym zaznaczyć, że w skład nieruchomości wchodzą – oprócz gruntu – budynki (trwale z gruntem związane) i ich części, a także rośliny od chwili ich zasiania lub zasadzenia w gruncie.
Osoby wywłaszczane powinny mieć świadomość, że w myśl Ustawy o gospodarce nieruchomościami, „określanie wartości nieruchomości” obejmuje ustalenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, jak również innych praw do nieruchomości. W związku z tym, wycenie mogą podlegać między innymi: prawo użytkowania wieczystego, różne służebności (gruntowa, osobista, przesyłu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, a także zastawy i obciążenia hipoteczne. Na mocy odrębnych przepisów wycenie podlega również prawo do dożywotniego użytkowania nieruchomości.
Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe. Dodatkowo, mogą przygotowywać opracowania i ekspertyzy, które nie stanowią operatów szacunkowych, w tematach dotyczących:
Bardzo często osoby z tytułem rzeczoznawcy majątkowego zajmują się wydawaniem opinii na temat wartości dóbr niebędących nieruchomościami (samochodów, maszyn rolniczych, sprzętów AGD). Prawo tego nie zabrania, o ile efektu swojej pracy nie nazywają „operatem szacunkowym” i nie posługują się przy tym tytułem „rzeczoznawca majątkowy” (mogą się podpisać np. „ekspert od wycen samochodów”).
Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, określanie wartości nieruchomości powinno zostać poprzedzone przez rzeczoznawcę analizą rynku, a także oględzinami nieruchomości. Czy od oględzin można odstąpić? Jest to dopuszczalne wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach i wymaga stosownego uzasadnienia w operacie. Może się tak zdarzyć na przykład wtedy, gdy wycena dotyczy historycznej, nieistniejącej już nieruchomości budynkowej lub gdy właściciel odmawia wstępu na nieruchomość. Co do zasady, pominięcie oględzin uznaje się za czynnik mogący zaważyć na dokładności wyceny.
Dlaczego oględziny są takie ważne? Bazując na samych dokumentach, rzeczoznawca często nie będzie w stanie uwzględnić wszystkich elementów wchodzących w skład nieruchomości, a mogących znacznie wpłynąć na jej wartość (np. stanu budynku, materiałów wykończenia, liczby i rodzaju roślin rosnących w gruncie).
Każda osoba ma prawo do aktywnego udziału w postępowaniu administracyjnym, którego jest stroną. Dotyczy to także osób wywłaszczonych. Mogą one przedstawiać swoje racje w postaci dowodów. Często kluczowym dowodem jest właśnie operat szacunkowy sporządzony na prywatne zamówienie. Trzeba mieć świadomość, że wnikliwa i dokładna wycena zabiera bardzo wiele czasu – w przypadku dużych firm i kompleksów hotelowych może trwać nawet kilka miesięcy. Kluczowe są np.:
Zarzutem często wysuwanym wobec przetargów na wyłonienie rzeczoznawców jest to, że głównym kryterium wyboru ekspertów jest jak najniższa cena. Skutkiem tego może być niska jakość pracy rzeczoznawców. W przypadku wycen dokonywanych na zlecenie organów administracji, rzeczoznawcy mogą nie poświęcić wystarczająco wiele czasu na przeanalizowanie danej sytuacji. W efekcie ich szacunki bywają pobieżne i niedokładne – co może przełożyć się na zaniżenie wartości nieruchomości.
W wielu sytuacjach – jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu – zalecane jest zatem prywatne zamówienie operatu szacunkowego u niezależnego rzeczoznawcy. Tylko wtedy specjalista będzie dysponować odpowiednią ilością czasu, aby móc dokonać dokładnego oszacowania mienia. Wycenę taką w szczególności warto zamówić, gdy wywłaszczeniu ma podlegać przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne czy las o wysokiej wartości użytkowej. Błędy w przypadku wycen nieruchomości o znacznej wartości mogą bowiem przełożyć się na stratę w wysokości setek tysięcy, a w skrajnych przypadkach – nawet milionów złotych.
Podsumowując, rola rzeczoznawcy majątkowego w procesie wywłaszczenia jest nie do przecenienia – to od jego profesjonalnej i rzetelnej wyceny zależy wysokość należnego odszkodowania. Jednocześnie warto pamiętać, że każdy ma prawo przedstawić dowody w postępowaniu administracyjnym, w tym prywatnie zlecony operat szacunkowy. W wielu przypadkach może to przesądzić o podwyższeniu odszkodowania ustalonego w zaniżonej kwocie.
Dlatego, zanim zapadnie decyzja administracyjna, dobrze jest rozważyć skorzystanie z niezależnej opinii rzeczoznawcy – zwłaszcza przy wycenach nieruchomości o dużej wartości.
Przeczytaj również artykuł:
Źródła
Autor
Paweł Goryl
Specjalista ds. treści
Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem +48 502 453 699 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).
Oszacuj swoje odszkodowanie - skorzystaj z naszego kalkulatora
Sprawdź, ile możesz zyskać po wywłaszczeniu. Skorzystaj z naszego intuicyjnego kalkulatora i odkryj potencjalną wartość swojego odszkodowania.
Oszacuj odszkodowaniePotrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Jesteśmy tutaj, aby odpowiedzieć na Twoje pytania i zapewnić wsparcie w sprawach związanych z wywłaszczeniem. Skorzystaj z formularza kontaktowego i zgłoś swoje potrzeby już teraz.
Kancelaria Prawna INLEGIS
Prosto o nieruchomościach
E
T
R
z ponad 80 opinii
ul. Podwale 83 lok. 7
50-414 Wrocław
Telefon:
+48 502 453 699
© 2025 Kancelaria Prawna INLEGIS. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Wykonane przezThe Story