Rzeczoznawca majątkowy i jego rola podczas wywłaszczeń

Wywłaszczenie musi wiązać się z przyznaniem odszkodowania. Ustalane jest ono na podstawie wycen rzeczoznawców majątkowych. Kto może zostać takim ekspertem i na czym polega jego praca? Z artykułu dowiesz się też, dlaczego warto prywatnie zamówić usługę wyceny – i to jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie.

Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami mówią jasno, że jeżeli zachodzi konieczność określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Specjaliści ci sporządzają operaty szacunkowe (pisemne opinie o wartości nieruchomości), które dla organów sądowo-administracyjnych stanowią dowód w prowadzonych przez nie postępowaniach. Rola rzeczoznawcy jest kluczowa m.in. w sprawach o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie, czyli za przejęcie nieruchomości pod realizację celów publicznych (dróg, torowisk, polderów przeciwpowodziowych itp.).

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest chroniony prawnie. Aby móc się nim tytułować, należy spełnić m.in. następujące wymagania:

• posiadać wyższe wykształcenie;
• ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
• odbyć co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
• przejść z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyć egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Po zakończeniu postępowania kwalifikacyjnego, rzeczoznawca zdobywa uprawnienia do wykonywania zawodu, co potwierdzane jest wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Co może wyceniać rzeczoznawca majątkowy?

Zgodnie z obowiązującymi w Polsce regulacjami, zakres pracy rzeczoznawców majątkowych został prawnie zawężony do czynności polegających na określaniu wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z daną nieruchomością. Trzeba przy tym zaznaczyć, że w skład nieruchomości wchodzą – oprócz gruntu – budynki (trwale z gruntem związane) i ich części, a także rośliny od chwili ich zasiania lub zasadzenia w gruncie.

Osoby wywłaszczane powinny mieć świadomość, że w myśl Ustawy o gospodarce nieruchomościami, „określanie wartości nieruchomości” obejmuje ustalenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, jak również innych praw do nieruchomości. W związku z tym, wycenie mogą podlegać między innymi: prawo użytkowania wieczystego, różne służebności (gruntowa, osobista, przesyłu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, a także zastawy i obciążenia hipoteczne. Na mocy odrębnych przepisów wycenie podlega również prawo do dożywotniego użytkowania nieruchomości.

Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe. Dodatkowo, mogą przygotowywać opracowania i ekspertyzy, które nie stanowią operatów szacunkowych, w tematach dotyczących:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa z nim związanego,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i procesu ich rozwoju,
• skutków finansowych wynikających z uchwalania bądź zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• sposobów wyodrębniania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości dla potrzeb inwestorów indywidualnych,
• wyceny nieruchomości zakwalifikowanych jako inwestycje w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości pełniących funkcję środków trwałych w świetle Ustawy o rachunkowości.

Bardzo często osoby z tytułem rzeczoznawcy majątkowego zajmują się wydawaniem opinii na temat wartości dóbr niebędących nieruchomościami (samochodów, maszyn rolniczych, sprzętów AGD). Prawo tego nie zabrania, o ile efektu swojej pracy nie nazywają „operatem szacunkowym” i nie posługują się przy tym tytułem „rzeczoznawca majątkowy” (mogą się podpisać np. „ekspert od wycen samochodów”).

Oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, określanie wartości nieruchomości powinno zostać poprzedzone przez rzeczoznawcę analizą rynku, a także oględzinami nieruchomości. Czy od oględzin można odstąpić? Jest to dopuszczalne wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach i wymaga stosownego uzasadnienia w operacie. Może się tak zdarzyć na przykład wtedy, gdy wycena dotyczy historycznej, nieistniejącej już nieruchomości budynkowej lub gdy właściciel odmawia wstępu na nieruchomość. Co do zasady, pominięcie oględzin uznaje się za czynnik mogący zaważyć na dokładności wyceny.

Dlaczego oględziny są takie ważne? Bazując na samych dokumentach, rzeczoznawca często nie będzie w stanie uwzględnić wszystkich elementów wchodzących w skład nieruchomości, a mogących znacznie wpłynąć na jej wartość (np. stanu budynku, materiałów wykończenia, liczby i rodzaju roślin rosnących w gruncie).

Zagrożenie wywłaszczeniem – czy warto zamówić prywatnie wycenę nieruchomości?

Każda osoba ma prawo do aktywnego udziału w postępowaniu administracyjnym, którego jest stroną. Dotyczy to także osób wywłaszczonych. Mogą one przedstawiać swoje racje w postaci dowodów. Często kluczowym dowodem jest właśnie operat szacunkowy sporządzony na prywatne zamówienie. Trzeba mieć świadomość, że wnikliwa i dokładna wycena zabiera bardzo wiele czasu – w przypadku dużych firm i kompleksów hotelowych może trwać nawet kilka miesięcy. Kluczowe są np.:

• dobór i zastosowanie właściwej w danym przypadku metodologii;
• analiza stanu prawnego – w tym księgi wieczystej, danych z ewidencji gruntów i budynków, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentów typu umowa o prawo do dożywotniego użytkowania nieruchomości;
• analiza rynku tzw. nieruchomości podobnych – czyli nieruchomości porównywalnych z wycenianym majątkiem;
• uwzględnienie części składowych nieruchomości – np. urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem, mebli w zabudowie, instalacji w budynkach;
• skatalogowanie rosnących na nieruchomości roślin.

Zarzutem często wysuwanym wobec przetargów na wyłonienie rzeczoznawców jest to, że głównym kryterium wyboru ekspertów jest jak najniższa cena. Skutkiem tego może być niska jakość pracy rzeczoznawców. W przypadku wycen dokonywanych na zlecenie organów administracji, rzeczoznawcy mogą nie poświęcić wystarczająco wiele czasu na przeanalizowanie danej sytuacji. W efekcie ich szacunki bywają pobieżne i niedokładne – co może przełożyć się na zaniżenie wartości nieruchomości.

W wielu sytuacjach – jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu – zalecane jest zatem prywatne zamówienie operatu szacunkowego u niezależnego rzeczoznawcy. Tylko wtedy specjalista będzie dysponować odpowiednią ilością czasu, aby móc dokonać dokładnego oszacowania mienia. Wycenę taką w szczególności warto zamówić, gdy wywłaszczeniu ma podlegać przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne czy las o wysokiej wartości użytkowej. Błędy w przypadku wycen nieruchomości o znacznej wartości mogą bowiem przełożyć się na stratę w wysokości setek tysięcy, a w skrajnych przypadkach – nawet milionów złotych.

Rola rzeczoznawcy majątkowy w wywłaszczeniu – podsumowanie

Podsumowując, rola rzeczoznawcy majątkowego w procesie wywłaszczenia jest nie do przecenienia – to od jego profesjonalnej i rzetelnej wyceny zależy wysokość należnego odszkodowania. Jednocześnie warto pamiętać, że każdy ma prawo przedstawić dowody w postępowaniu administracyjnym, w tym prywatnie zlecony operat szacunkowy. W wielu przypadkach może to przesądzić o podwyższeniu odszkodowania ustalonego w zaniżonej kwocie.

Dlatego, zanim zapadnie decyzja administracyjna, dobrze jest rozważyć skorzystanie z niezależnej opinii rzeczoznawcy – zwłaszcza przy wycenach nieruchomości o dużej wartości.

Przeczytaj również artykuł:

• Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości