Wynajem i dzierżawa nieruchomości a wywłaszczenie

Wywłaszczenia często dotyczą nieruchomości będących przedmiotem praw najmu lub dzierżawy. Czy osoby pozbawione dalszej możliwości korzystania z takich nieruchomości otrzymają odszkodowanie? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i poznaj przepisy.

Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Inwestycje realizowane w interesie publicznym (cele publiczne) – takie jak budowa dróg, torów kolejowych, polderów przeciwpowodziowych – wymagają wiele miejsca, którym zwykle Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego nie dysponują. W takich przypadkach przepisy dopuszczają wywłaszczenie prywatnych nieruchomości, pod warunkiem wypłaty tzw. słusznego odszkodowania. Prawo do takiego odszkodowania zagwarantowano w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej.

Zgodnie z zapisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczeniu podlegają właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba posiadająca inne prawo rzeczowe do nieruchomości. Wywłaszczenie następuje, gdy na mocy decyzji administracyjnej, dana osoba zostaje pozbawiona wymienionych praw lub ich zakres zostaje ograniczony.

Czy wynajmujący/dzierżawiący jest stroną w postępowaniu wywłaszczeniowym?

Katalog ograniczonych praw rzeczowych został zdefiniowany w Kodeksie cywilnym – jest on zamknięty. Zaliczają się do nich:

• użytkowanie,
• służebność,
• zastaw,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• hipoteka.

Na podstawie przepisów szczególnych, regulacje dotyczące wywłaszczenia ograniczonych praw rzeczowych odnoszą się również do prawa dożywotniego użytkowania (przeczytaj artykuł: Prawo dożywotniego użytkowania a odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość). W przypadku innych praw do nieruchomości, wynikających np. z tytułu najmu lub dzierżawy (są tzw. prawa obligacyjne), osoba nimi dysponująca nie jest stroną postępowania wywłaszczeniowego ani postępowania dotyczącego ustalenia odszkodowania. Nie otrzyma zatem żadnego odszkodowania ustalonego w drodze administracyjnej.

Dochodzenie roszczeń za poniesione koszty – jak egzekwować ich zwrot?

Czy dzierżawcy i najemcy poszkodowani na skutek realizacji celów publicznych pozostają bez ochrony prawnej? Możliwości dochodzenia roszczeń daje im Kodeks cywilny. Zgodnie z jego przepisami, najemcy i dzierżawcy powinni kierować roszczenia o odszkodowanie równe wartości ich poniesionych nakładów bezpośrednio do właściciela nieruchomości. Mają pełne prawo to zrobić, jeśli ich inwestycje zwiększyły wartość nieruchomości, stając się integralną jej częścią (np. na działce powstał budynek, posadzono lub zasiano rośliny). W efekcie wywłaszczana osoba otrzymała odszkodowanie obejmujące wartość jej ziemi oraz dokonanych na działce nakładów.

Należy bowiem pamiętać, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość (określa jej wartość), oszacowując wartość gruntu, a także jego części składowych – tj. budynków wraz z trwale z nimi związanymi instalacjami (meblami, maszynami itp.), instalacji trwale związanymi z gruntem, drzew i innych roślin od chwili zasadzenia lub zasiania w gruncie. Wszystkie te elementy muszą zostać uwzględnione w kwocie ustalonego odszkodowania.

Jeżeli dzierżawca lub najemca uiścił z góry czynsz (opłatę) za czas, w którym pozbawiony został możliwości korzystania z nieruchomości, również może dochodzić roszczeń o zwrot należności.

Dochodzenie ww. roszczeń ma miejsce w ramach postępowania cywilnego przed właściwym dla miejsca położenia nieruchomości sądem powszechnym. Trzeba przy tym mieć świadomość, że kluczowe będzie udowodnienie, kiedy i w jakiej skali poniesione nakłady faktycznie miały miejsce. Należy zatem dobrze je udokumentować.

Zdarza się, że w umowie najmu lub dzierżawy zawarte są klauzule dotyczące sposobu rozliczenia odszkodowania w razie wywłaszczenia nieruchomości. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów. Jeżeli wywłaszczenie wydaje się w przyszłości realne (np. znane są plany budowy drogi), warto zadbać o wcześniejsze uregulowanie tej kwestii.

Wynajem i dzierżawa nieruchomości a wywłaszczenie – podsumowanie

Choć zgodnie z prawem odszkodowanie za wywłaszczenie przysługuje właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości i osobom posiadającym do niej ograniczone prawa rzeczowe, sytuacja najemców i dzierżawców nie jest całkowicie pozbawiona ochrony. Osoby te mogą dochodzić roszczeń za poniesione nakłady lub inne straty (np. z tytułu nadpłaconego czynszu), jednak nie w postępowaniu administracyjnym, lecz cywilnym. Roszczenia kieruje się wobec właściciela nieruchomości.

W związku z tym, że każdy przypadek ma swoją specyfikę – a przepisy bywają niejednoznaczne – w wielu sytuacjach warto zasięgnąć indywidualnej porady prawnej. Profesjonalna ocena stanu faktycznego pomoże skutecznie dochodzić należnych roszczeń.

Więcej o kto może starać o odszkodowanie za wywłaszczenie przeczytasz w artykule:

• Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości