Wywłaszczenie części działki pod drogę

Od wielu lat najczęstszymi w Polsce wywłaszczeniami są te przeprowadzane pod drogi publiczne. Ich specyfiką jest to, że często wywłaszczane są jedynie fragmenty nieruchomości. Wiąże się to z wieloma niedogodnościami dla właścicieli gruntów. Jedną z nich jest sytuacja, w której właścicielowi pozostaje część działki, której nie może wykorzystać zgodnie z przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Wywłaszczenie części nieruchomości pod drogę

W przypadku inwestycji drogowych procedura wywłaszczenia odbywa się na podstawie przepisów Ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nazywanej specustawą drogową. Celem tej ustawy było uproszczenie i przyspieszenie przygotowania inwestycji drogowych, w tym także stworzenie szczególnego trybu przejmowania nieruchomości potrzebnych pod budowę dróg publicznych.

Kluczowe znaczenie w tej procedurze ma decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli ZRID. To właśnie ona stanowi podstawę do przejęcia nieruchomości pod drogę. Organem właściwym do jej wydania jest wojewoda — w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich — albo starosta, gdy inwestycja dotyczy dróg powiatowych lub gminnych.

Decyzja ZRID rozstrzyga o najważniejszych kwestiach związanych z przebiegiem inwestycji i skutkami dla właścicieli nieruchomości. W szczególności wyznacza linie rozgraniczające teren inwestycji, zatwierdza podział nieruchomości oraz wskazuje, które nieruchomości albo ich części przechodzą na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Oprócz tego decyzja może określać warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót, obowiązek wykonania tymczasowych obiektów budowlanych oraz czas ich użytkowania. Może również wskazywać obowiązek i terminy rozbiórki budynków lub innych obiektów, które nie mają być dalej wykorzystywane.

W praktyce pod inwestycję drogową najczęściej przejmowany jest tylko fragment nieruchomości, czyli ta część, która jest rzeczywiście potrzebna do realizacji drogi. Pozostały obszar nie przechodzi na własność publiczną i nadal należy do dotychczasowego właściciela. Takie części nieruchomości określa się potocznie jako „resztówki”.

Czym jest resztówka – kwestia wykupu nieruchomości po wywłaszczeniu

Przepisy specustawy drogowej przewidują, że jeżeli pod drogę przejęto część nieruchomości, a pozostała resztówka nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi ma obowiązek nabyć tę część nieruchomości. Następuje to na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Analogiczne do powyższych możliwości dochodzenia wykupu resztówki istnieją w przypadku realizacji także innych inwestycji celu publicznego na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

O tym, jak należy dochodzić wykupu resztówki, można przeczytać w artykule:

Wykup resztówki – co zrobić po wywłaszczeniu?

Resztówka a brak możliwości zagospodarowania nieruchomości zgodnie z planem miejscowym – czy przysługuje odszkodowanie?

Analizując przypadek właściciela, któremu po wywłaszczeniu pozostał fragment nieruchomości, należy wyraźnie odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza dotyczy klasycznej resztówki, czyli pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. W takim przypadku właściciel może dochodzić jej wykupu na zasadach przewidzianych w specustawie drogowej.

W praktyce często pojawia się jednak problem z ustaleniem, czy część nieruchomości, która pozostała po wywłaszczeniu, nadal może być wykorzystywana w taki sam sposób jak przed podziałem (czyli na dotychczasowe cele). Przeważające stanowisko sądów wskazuje, że właścicielowi przysługuje roszczenie o wykup tej pozostałej części tylko wtedy, gdy utrata możliwości jej dalszego używania na dotychczasowy cel pozostaje bezpośrednim skutkiem przejęcia fragmentu nieruchomości pod inwestycję. Przy ocenie tej przesłanki znaczenie ma przede wszystkim rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości przed wywłaszczeniem oraz to, czy po podziale zachowanie tego samego sposobu użytkowania jest jeszcze możliwe.

Druga sytuacja jest dla właściciela jeszcze bardziej kłopotliwa. Chodzi o przypadki, w których po przejęciu części nieruchomości pod drogę pozostaje grunt, który nie może już zostać wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Może to wynikać na przykład z tego, że po podziale działka staje się zbyt mała, ma niekorzystny kształt albo nie spełnia parametrów potrzebnych do realizacji zabudowy dopuszczonej w planie.

Z punktu widzenia właściciela jest to realny problem. Nie traci on całej nieruchomości, lecz pozostaje mu jej część, która może być praktycznie bezużyteczna z perspektywy inwestycyjnej. Taka działka nie daje już np. możliwości realizacji zabudowy przewidzianej w planie miejscowym.