Wykup resztówki – co zrobić po wywłaszczeniu?

Wywłaszczenie może dotyczyć tylko części nieruchomości. Często zdarza się, że pozostały po podziale fragment staje się dla właściciela bezużyteczny. Co z nim wtedy zrobić? Czy można domagać się jego wykupu?

Czym jest resztówka po wywłaszczeniu?

Realizacja celów publicznych (np. dróg, lotnisk, stadionów sportowych, szpitali) zwykle wymaga przejęcia prywatnych nieruchomości. Odbywa się to najczęściej w drodze wywłaszczenia, które musi jednocześnie wiązać się z przyznaniem odszkodowania. W przypadku decyzji zezwalających na realizację danej inwestycji celu publicznego, organ administracji szczegółowo wyznacza granice przedsięwzięcia. W większości przypadków dochodzi zatem do podziału nieruchomości, a wywłaszczeniu podlega jedynie część niezbędna dla realizacji inwestycji. Taka sytuacja może rodzić szereg problemów.

Ogólna zasada, zawarta w art. 113 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), stanowi, że jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część (czyli resztówka) nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Więcej o procedurze dotyczącej wywłaszczeń przeczytasz w artykule:

Wywłaszczenie nieruchomości – jak wygląda procedura i dlaczego nie zawsze przebiega tak samo?

Jak dochodzić wykupu resztówki?

Osoba chcąca wystąpić z żądaniem wykupu resztówki powinna złożyć wniosek do właściwego organu – na przykład do zarządcy drogi, jeżeli to on był podmiotem wywłaszczającym. W piśmie należy wskazać dane umożliwiające jednoznaczną identyfikację nieruchomości, takie jak numer ewidencyjny działki, jej położenie (gmina, powiat), a także dane właściciela (imię, nazwisko) i dokument potwierdzający prawo własności – np. odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny. Wniosek powinien być opatrzony aktualną datą. Nieodzownym elementem jest również szczegółowe uzasadnienie – należy wykazać, do jakich celów nieruchomość była dotąd wykorzystywana i na czym polega brak możliwości dalszego korzystania z niej w dotychczasowy sposób po wywłaszczeniu części gruntu.

Istotne, aby wniosek został złożony we właściwym czasie – czyli dopiero po tym, jak decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna. Wcześniejsze działania, np. samo wydanie decyzji ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej), nie stanowią jeszcze podstawy do skutecznego domagania się wykupu. Wynika to z faktu, że niemożność dalszego użytkowania nieruchomości musi być bezpośrednim skutkiem wywłaszczenia.

Jeśli organ uzna wniosek za zasadny, zleci wycenę resztówki rzeczoznawcy majątkowemu. Wycena posłuży do ustalenia ceny, po której resztówka zostanie wykupiona.

W przypadku, gdy kwota okaże się niesatysfakcjonująca (nie będzie odpowiadać wartości nieruchomości) lub jeśli organ odrzuci wniosek jako bezzasadny, osobie wywłaszczonej pozostaje wnieść powództwo przed sądem cywilnym.

Definicja wykorzystania na dotychczasowe cele – kontrowersje

Często pojawiają się trudności w ocenie, kiedy pozostała po podziale część nieruchomości wciąż nadaje się do wykorzystania w sposób dotychczasowy. Zgodnie z dominującym orzecznictwem, właściciel może żądać wykupu reszty nieruchomości tylko wtedy, gdy brak możliwości dalszego jej użytkowania w pierwotnym celu wynika bezpośrednio z wcześniejszego wywłaszczenia części nieruchomości. Dodatkowo, analiza przesłanki „dotychczasowego celu” powinna opierać się na tym, w jaki sposób nieruchomość była faktycznie wykorzystywana przed jej podziałem oraz czy po wywłaszczeniu możliwe jest zachowanie tego sposobu użytkowania.

Przesłanki wykupu nieruchomości przez inwestora (np. zarządcę drogi)

W praktyce najczęściej dochodzi do wykupu nieruchomości, które:

mają bardzo niewielką powierzchnię,
mają nietypowy, trudny do zagospodarowania kształt,
zostały odcięte od dostępu do drogi publicznej,
dostęp do nich stał się ekstremalnie utrudniony (np. przez wysoką skarpę, wielokilometrowy objazd).

Powyższe dotyczy szczególnie nieruchomości rolnych, których uprawa stała się ekonomicznie nieopłacalna ze względu na zbyt mały areał, a także nieruchomości budowlanych, na których nie da się już zrealizować zamierzonej zabudowy z powodu utraty dostępu do drogi publicznej. Ważne przy tym jest, jak nieruchomość była rzeczywiście wykorzystywana przed wywłaszczeniem. Przykładowo, jeśli grunt rolny od lat leżał odłogiem i nie prowadzono na nim żadnych upraw, może być trudno udowodnić, że doszło do faktycznej utraty funkcji użytkowej.

Czego nie uznaje się za podstawę do wykupu? W świetle orzecznictwa, nie wystarczą:

subiektywne odczucia pogorszenia warunków życia, np. hałas z nowej drogi,
zniszczenia powstałe podczas prac budowlanych, o ile możliwe jest przywrócenie wcześniejszej funkcji nieruchomości (kluczowa jest trwałość niedogodności),
sytuacje, w których żadna część nieruchomości nie została wywłaszczona – bo warunkiem jest fizyczne pozbawienie części nieruchomości.

Dlatego, składając wniosek, warto przedstawić historię dotychczasowego użytkowania oraz udowodnić ewentualne zamierzenia inwestycyjne, tj. dołączyć decyzję o warunkach zabudowy, projekty budowlane, pozwolenia itp.

Czy resztówką może być działka, która nie uległa podziałowi?

Bardzo duże kontrowersje wzbudza możliwość uznania za resztówkę nieruchomości, która nie uległa podziałowi. Orzecznictwo wyklucza taką ewentualność. Należy przy tym wyraźnie odróżnić pojęcie działki ewidencyjnej (tj. działki wpisanej w ewidencji gruntów i budynków) od pojęcia nieruchomości, która może być rozumiana dwojako:

Ujęcie prawa cywilnego: wyodrębnienie nieruchomości w takim ujęciu następuje w zakresie prawnym (czyli własnościowym) i fizycznym (czyli geodezyjnym).
Ujęcie wieczystoksięgowe: nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której prowadzi się księgę wieczystą.

Na podstawie art. 21 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą (np. wchodzących w skład gospodarstwa rolnego) lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Trzeba przy tym podkreślić, że takie połączenie kilku nieruchomości nie powoduje zmiany numerów działek ewidencyjnych czy scalenia działek ze sobą graniczących.

W świetle powyższego, jeśli wywłaszczenie obejmuje tylko część działek wchodzących w skład nieruchomości, ale pozostałe tracą dotychczasową funkcjonalność, to roszczenie o ich wykup może być w pewnych przypadkach uzasadnione.

Wykup resztówki – podsumowanie

Wykup resztówki ma na celu ochronę interesów właściciela w sytuacji, gdy wywłaszczenie części nieruchomości sprawia, że pozostała część traci swoją dotychczasową funkcję użytkową. Kluczowe jest jednak wykazanie związku przyczynowego między wywłaszczeniem a brakiem możliwości dalszego wykorzystania nieruchomości w poprzedni sposób.

Przed złożeniem wniosku o wykup warto więc dokładnie udokumentować sposób, w jaki nieruchomość była wcześniej wykorzystywana oraz wykazać, że obecnie jest to już niemożliwe. Dobrze przygotowany wniosek zwiększa szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez organ administracyjny lub – w razie odmowy – przez sąd. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w sprawach wywłaszczeniowych, aby prawidłowo przygotować dokumentację i zwiększyć szansę na wykup.