Lokal zamienny - komu przysługuje?

Osobom tracącym miejsce zamieszkania na skutek wywłaszczeń może zostać przyznany lokal zamienny – czyli czasowe miejsce pobytu. Dotyczy to sytuacji, w których decyzji o wywłaszczeniu nadano rygor natychmiastowej wykonalności, co wiąże się z możliwością natychmiastowego zajęcia nieruchomości przez inwestora. W artykule wyjaśniamy, czym jest lokal zamienny, kiedy przysługuje oraz jak długo można z niego korzystać.

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości na podstawie niektórych ustaw szczególnych (tzw. specustaw), osobom, które tracą miejsce zamieszkania, może przysługiwać lokal zamienny (inaczej: lokal zastępczy). Dotyczy to sytuacji, w których decyzji o lokalizacji inwestycji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, umożliwiający inwestorowi niezwłoczne zajęcie nieruchomości. W artykule omawiamy, czym jest lokal zamienny w świetle najczęściej stosowanych specustaw, a także kiedy i na jak długo może być udostępniony osobom wywłaszczanym.

Nie należy przy tym mylić pojęcia lokalu zamiennego z terminem nieruchomość zamienna – ten drugi odnosi się do nieruchomości przyznawanej w ramach odszkodowania za wywłaszczenie.

Przeczytaj artykuł:

• Nieruchomość zamienna za wywłaszczoną nieruchomość).

Lokal zamienny a realizacja inwestycji drogowych

W przepisach Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, powszechnie określanej jako specustawa drogowa, pojęcie lokalu zamiennego pojawia się w kontekście szybkiego zajęcia nieruchomości przez inwestora drogowego. Decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy. Oznacza to, że inwestor – na przykład Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad – może wejść w posiadanie nieruchomości na długo przed wypłatą odszkodowania i rozpocząć realizację inwestycji.

Jeśli decyzja ta dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub takim, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, właściwy zarządca drogi zobowiązany jest – najpóźniej w dniu faktycznego objęcia nieruchomości – zapewnić osobie wywłaszczanej lokal zamienny. Obowiązek ten jednak nie powstaje, jeżeli przejęcie nieruchomości następuje po upływie co najmniej 120 dni od daty, w której decyzja ZRID stała się ostateczna (nie przysługuje od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji).

Ten sam termin 120 dni ma istotne znaczenie z punktu widzenia osoby korzystającej z lokalu zamiennego – z chwilą jego upływu lokal powinien zostać opróżniony. Korzystanie z lokalu zamiennego jest zatem ściśle ograniczone czasowo.

Lokal zamienny w ramach inwestycji przeciwpowodziowych

Takie same regulacje dotyczą inwestycji realizowanych na podstawie Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zwanej potocznie specustawą przeciwpowodziową. Tutaj również lokal zamienny może zostać przyznany, jeżeli decyzji zezwalającej na inwestycję nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, a zakres prac wymaga wywłaszczenia nieruchomości mieszkalnej.

Ustawodawca nie wskazał minimalnego terminu, jaki musi upłynąć między wydaniem decyzji a koniecznością opuszczenia lokalu zamiennego, jednak powinien on zostać wskazany w decyzji. Jeśli wywłaszczana nieruchomość zostanie zajęta przez inwestora po tym terminie, lokal zamienny nie będzie przysługiwał.

Lokal zamienny a wywłaszczenia na cele kolejowe

Kwestie przyznawania lokali zamiennych w przypadku wywłaszczeń na potrzeby inwestycji kolejowych reguluje Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.

Jeżeli decyzja lokalizacyjna z rygorem natychmiastowej wykonalności obejmuje nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny lub lokal mieszkalny, podmiot realizujący inwestycję – np. PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. – zobowiązany jest zapewnić lokal zamienny w momencie objęcia nieruchomości w faktyczne posiadanie.

Co istotne, termin opróżnienia lokalu przez dotychczasowych mieszkańców nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna. Po upływie tego terminu, jeżeli lokal zamienny został wcześniej przyznany, osoba wywłaszczana musi go opuścić.

Jakie warunki powinien spełniać lokal zamienny?

Chociaż specustawy drogowa i przeciwpowodziowa nie określają, jakie standardy powinien spełniać lokal zamienny, ustawodawca przesądził tę kwestię w odniesieniu do inwestycji kolejowych. Zgodnie z przepisami specustawy kolejowej lokal zamienny musi odpowiadać warunkom określonym w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Lokal taki powinien znajdować się w tej samej miejscowości co dotychczasowy, być wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne oraz zapewniać równoważną powierzchnię pokoi. Za spełnienie tego ostatniego warunku uznaje się 10 m² na osobę lub 20 m² w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego.

Lokal zamienny a wywłaszczenie – podsumowanie

Lokal zamienny to forma zabezpieczenia interesów osób wywłaszczanych, gdy nieruchomość mieszkalna zostaje zajęta w trybie natychmiastowym na potrzeby inwestycji publicznej. Szczegółowe zasady przyznawania lokalu zamiennego zależą od rodzaju inwestycji – tj. podstawy prawnej wywłaszczenia. Kluczowe jest, aby pamiętać o terminach – zarówno w zakresie wydania nieruchomości wywłaszczonej, jak i opuszczenia lokalu zamiennego, którego funkcja ma wyłącznie charakter przejściowy.

W przypadku zagrożenia wywłaszczeniem warto zasięgnąć porady prawnika, który pomoże zadbać o to, by procedura przebiegła zgodnie z przepisami. Fachowe wsparcie może okazać się kluczowe zwłaszcza przy ustalaniu wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczenie oraz przy ewentualnych sporach na tym tle z organami administracji.