Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

INLEGIS Kancelarie Prawne
27 października, 2022

Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Podmiotami uprawnionymi do wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na mocy decyzji ZRID są:

  • dotychczasowi właściciele nieruchomości;
  • jej użytkownicy wieczyści;
  • osoby mające ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.

Wszystkie ww. podmioty wpisane są do księgi wieczystej. Odpowiednio:

  • właściciele i wieczyści użytkownicy – w dziale II;
  • osoby posiadające ograniczone prawo rzeczowe – w dziale III;
  • osoby, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne – w dziale IV. 

Na jakiej podstawie prawnej wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczone mienie?

Podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest Konstytucja RP. W art. 21 ust. 2 jest jednoznacznie określone, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem.

W przypadku wywłaszczeń na mocy decyzji ZRID dodatkową podstawą prawną do wypłaty odszkodowania jest również Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. Specustawa drogowa). Odszkodowaniu został poświęcony 3. rozdział tego aktu. 

Co właściwie oznacza ograniczone prawo rzeczowe i czy osoby, które je posiadają, mogą ubiegać się o odszkodowanie za wywłaszczenie?

Za ograniczone prawo rzeczowe uważa się zamknięty katalog praw. Należą do niego:

  • użytkowanie;
  • służebność;
  • służebność osobista;
  • zastaw; 
  • zastaw rejestrowy;
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • hipoteka. 

Każdej osobie, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe do wywłaszczonej nieruchomości powinno zostać wypłacone odszkodowanie, które pomniejsza kwotę należną właścicielowi. 

Na wywłaszczonej nieruchomości było ustanowione tzw. dożywocie. Jak wywłaszczenie wpływa na prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości? Czy takie osoby mają prawo do odszkodowania?

Na wywłaszczonej nieruchomości może być ustanowione dożywocie, czyli prawo do dożywotniego wykorzystywania nieruchomości mimo przekazania prawa własności do niej (np. potomkowi). W momencie wydania decyzji ZRID prawo dożywocia wygasa. Osobom, które to prawo posiadały, przysługuje jednak odszkodowanie za wywłaszczenie. Pomniejszy ono odszkodowanie przyznane właścicielowi nieruchomości. 

Wynajmowałem/dzierżawiłem wywłaszczoną nieruchomość. Poniosłem z tego tytułu wysokie koszty inwestycyjne. Gdzie mogę wyegzekwować ich zwrot?

Najemcom i dzierżawcom nieruchomości, która uległa wywłaszczeniu nie przysługuje prawo do odszkodowania z tego tytułu. Nawet w sytuacji, kiedy wynajem/dzierżawa wymagały nakładów inwestycyjnych. W takim przypadku zwrotu poniesionych kosztów mogą żądać jedynie od dotychczasowego właściciela nieruchomości w procesie cywilnym.

Ile czasu ma organ na wydanie decyzji o wypłacie odszkodowania?

Czas, w jakim zostaje wydana decyzja o wysokości przyznanego odszkodowania, zależny jest do trybu, w jakim została wydana decyzja ZRID. Jeśli ta stała się ostateczną, organ musi wydać właściwą decyzję w ciągu 30 dni od dnia ustatecznienia. Jeśli jednak wydana decyzja ZRID podlegała rygorowi natychmiastowej wykonalności, decyzja o wysokości odszkodowania powinna być wydana w ciągu 60 dni od dnia nadania rygoru. 

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość należnego odszkodowania?

Podstawą oszacowania wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest tzw. operat szacunkowy, opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zadaniem przygotowanego operatu jest określenie wartości nieruchomości, a ta jest z kolei niezbędna do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Biegły rzeczoznawca odpowiedzialny za opracowanie dokumentu zostaje powołany przez wojewodę lub starostę. 

Z jakich elementów powinien się składać poprawnie opracowany operat szacunkowy?

Elementy, jakie musi zawierać właściwie przygotowany operat szacunkowy, określa § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Są nimi:

  • sposób realizacji wyceny,
  • wskazany przedmiot i zakres wyceny,
  • określony cel, dla którego przygotowano wycenę,
  • podstawa formalna dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
  • określone daty istotne dla oszacowania wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • określone przeznaczenie wycenianej nieruchomości,
  • analiza rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposoby wyceny,
  • określony rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki opracowania wyceny,
  • wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny,
  • dokumentacja mająca istotny wpływ na sporządzoną wycenę,
  • odpowiednie klauzule określające szczególne okoliczności związane z wyceną nieruchomości. 

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany w ciągu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po upływie roku istnieje jednak możliwość potwierdzenia aktualności przedstawionych w nim danych właściwą klauzulą poświadczoną przez rzeczoznawcę. Taka klauzula wydłuży ważność operatu o kolejny rok. 

Czy przygotowany operat szacunkowy podlega jakiejkolwiek ocenie pod kątem prawidłowości?

Oceny poprawności przygotowania operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Obejmuje ona weryfikację spełnienia przez dokument wymogów formalnych oraz wykorzystania właściwych danych w procesie wyceny nieruchomości. Organizacja nie kontroluje oszacowanej wartości przedmiotu wyceny (nieruchomości). Organizacje zawodowe dokonują oceny operatów wyłącznie na wniosek i zlecenie. Jeśli chcemy go dokonać, musimy również za nie zapłacić.

Weryfikacji poprawności przygotowania operatu szacunkowego może dokonać również organ prowadzący postępowanie dotyczące ustalenia wysokości należnego odszkodowania. W tym przypadku ocenie podlega rzetelność przygotowania dokumentu i jego zgodność z obowiązującym prawem. 

Moim zdaniem wycena nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym jest dla mnie krzywdząca i nieprawidłowa. Czy mogę jej się sprzeciwić?

W toku postępowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać tylko organ prowadzący. Strona może podważać jego wiarygodność poprzez składanie zarzutów. Do zarzutów powinien odnieść się rzeczoznawca majątkowy, ale to wojewoda lub starosta orzekną, czy są one zasadne. Wywłaszczony może zlecić (na zasadach komercyjnych) ocenę operatu przez uprawnione stowarzyszenie, ale wpływ takiej oceny na ustalenie odszkodowania i tak oceni organ. Dodatkowym dowodem świadczącym o nieprawidłowej wycenie może być operat sporządzony na zlecenie strony (tzw. kontroperat). 

Na podstawie jakich danych powinna być wyceniona wywłaszczona nieruchomość?

Wysokość przyznanego odszkodowania za wywłaszczenie powinna być adekwatna do wartości utraconej nieruchomości. Na ustalenie jej wartości rzutuje bezpośrednio jej stan w momencie wydania decyzji ZRID oraz jej wartość rynkowa na dzień wydania decyzji o wysokości odszkodowania. Odnośnie do wartości rynkowej ważne jest to, aby rzeczoznawca wyceniający nieruchomość oszacował jej wartość w oparciu o dane z rynku lokalnego. Jeśli te okażą się niedostateczne, powinien poszerzyć analizę o nieruchomości na rynku regionalnym. Jeśli to również nie dostarczy rzeczoznawcy wystarczających danych, w wycenie powinny być wykorzystanie nieruchomości z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych do wywłaszczanego mienia. To, jakie wartości rynkowe zostały wykorzystane przy wycenie, ma zasadniczy wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości i wysokość przyznanego odszkodowania. 

Wskutek działań podjętych po wywłaszczeniu wzrosła wartość nieruchomości. Czy przysługuje mi z tego tytułu większe odszkodowanie?

Nieruchomość wycenia się według stanu na dzień wydania decyzji ZRID, więc ani jego poprawa, ani pogorszenie nie zmieniają sytuacji wywłaszczonego. Dokonane po wywłaszczeniu nakłady przepadną. Wzrost wartości nieruchomości może wynikać tylko ze zmiany jej przeznaczenia na skutek wydania decyzji (np. gdy dotychczasowa rola staje się działką drogową). 

Czy mogę w jakiś sposób zwiększyć wartość przyznanego odszkodowania?

Jeśli dotychczasowi właściciele opuszczą wywłaszczoną nieruchomość w ciągu 30 dni, otrzymają w ramach odszkodowania dodatkowe 5% wartości nieruchomości. Termin ten liczony jest od momentu:

  1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID;
  2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności;
  3. ustatecznienia się decyzji ZRID. 

Możliwość skorzystania z 5% dodatku do odszkodowania leży w wyłącznej gestii wywłaszczonych, a organ nie ma obowiązku informowania ich o przysługującym im w tym zakresie prawie. 

Wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym. Czy ma to wpływ na wartość przyznanego odszkodowania?

Jeśli wywłaszczona nieruchomość była budynkiem mieszkalnym lub znajdował się w niej lokal o takim charakterze, to jej dotychczasowym właścicielom przysługuje dodatkowe 10 000 zł. 

Czy mogę ubiegać się o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

W przypadku odwołania się od decyzji ustalającej wysokość przyznanego odszkodowania czy samej decyzji ZRID proces wypłaty odszkodowania zostanie przedłużony. W takiej sytuacji wywłaszczeni mogą wnioskować o wypłatę zaliczki na poczet przyszłego odszkodowania. Jej wysokość to 70% przyznanej rekompensaty. Środki są wypłacone w ciągu 30 dni od daty złożenia odpowiedniego wniosku u inwestora.

O wypłatę zaliczki można wnioskować również wtedy, gdy od decyzji ustalającej wysokość przyznanego odszkodowania odwołał się inwestor oraz gdy nie zostały rozpatrzone odwołania od decyzji ZRID. 

Organ nie zachowuje terminów związanych z przyznaniem odszkodowania. Czy mogę podjąć jakieś kroki w tej sprawie?

Jeśli wywłaszczeni dojdą do wniosku, że powodem opóźnień w wypłacie odszkodowania jest bezczynność organu lub przewlekłość postępowania, mają prawo do wniesienia ponaglenia. Wnosi się je do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie (o ile ten nie jest najwyższy – wtedy ponaglenie wnosi się bezpośrednio do niego). W wyniku ponaglenia wydawane jest postanowienie określające, czy organ rzeczywiście dopuścił się zarzucanych uchybień. Istotną kwestią jest fakt, że w postanowieniu zostaje wskazany termin na zakończenie postępowania, który jest zobowiązujący dla organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze. 

Nie jestem zadowolony z rozstrzygnięcia ponaglenia organu. Czy mogę je zaskarżyć?

Jeśli wydane w ramach ponaglenia postanowienie nie jest satysfakcjonujące dla wywłaszczonych, mają oni prawo do złożenia – za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie – skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu. W takim przypadku sprawę będzie rozstrzygał Wojewódzki Sąd Administracyjny. Jeśli ten dopatrzy się przewlekłości prowadzenia postępowania lub bezczynności organu, wskazuje termin załatwienia sprawy. W sytuacji niedochowania terminu przez organ prowadzący postępowanie wywłaszczeni mają prawo do złożenia kolejnej skargi wraz z żądaniem wymierzenia grzywny. Co ważne, jeśli w wyniku niewykonania orzeczenia WSA przez organ wywłaszczeni ponoszą szkodę, mają prawo dochodzić odszkodowania z tego tytułu na zasadach określonych przez Kodeks cywilny. 

W jakim czasie wypłacane jest odszkodowanie?

Odszkodowanie za wywłaszczenie powinno być wypłacone przez inwestora w ciągu 14 dni od momentu kiedy decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna. Teoretycznie odszkodowanie powinno trafić do wywłaszczonych w ciągu 3-4 miesięcy od wydania decyzji ZRID. W praktyce takie terminy rzadko są dochowywane. 

Mirosław Ochojski

Mirosław Ochojski

Prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne

Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem 793 101 800 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).

Wywłaszczenie - forum i wsparcie

Zachęcamy do dołączenia do naszej grupy wsparcia na Facebook. Prawnicy kanlelarii odpowiadają na wszystkie pytania pojawiające się na grupie.
Formularz Kontaktowy

Jeśli wśród udostępnionych przez nas materiałów nie odnaleźli Państwo odpowiedzi na swoje wątpliwości, prosimy o bezpośredni kontakt. Chętnie przyjrzymy się Państwa problemom i zaproponujemy ich właściwe rozwiązanie.

INLEGIS Kancelarie Prawne

Wywłaszczenie Nieruchomości

ul. Podwale 83/7
50-414 Wrocław

ul. Sobieskiego 6/12
31‑136 Kraków

ul. Łagiewnicka 54/80
91-463 Łódź

ul. Rudzka
44-200 Rybnik

Reprezentujemy klientów na terenie całej Polski!