Przymusowe wywłaszczenie - kiedy do niego dochodzi?

Wiele osób nie godzi się na wywłaszczenie, nie chcąc zmieniać miejsca zamieszkania lub kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. W takiej sytuacji może dojść do przejęcia nieruchomości pod przymusem, czyli z zastosowaniem egzekucji administracyjnej.

Przymusowe przejęcie nieruchomości jest zjawiskiem kontrowersyjnym, ponieważ ingeruje w chronione przez ustawę zasadniczą prawo własności. Problem dotyka co roku wiele tysięcy osób, które tracą mienie na rzecz realizacji tzw. inwestycji celu publicznego. Budowa nowych dróg, obiektów sportowych, infrastruktury przesyłowej, zabezpieczeń przeciwpowodziowych itp. wymaga bowiem pozyskiwania nowych gruntów. Zgodnie z art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., wywłaszczenia możliwe są wyłącznie na inwestycje celu publicznego oraz za przyznanym słusznym odszkodowaniem.

Według treści art. 112 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), wywłaszczenie może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ustawa narzuca na organy obowiązek przeprowadzenia dwumiesięcznych rokowań, po upływie których wszczęte może zostać postępowanie (art. 115 ust. 2 ugn).

Dlaczego ludzie nie zgadzają się na wywłaszczenia?

Obecnie wywłaszczenia bardzo rzadko przeprowadzane są zgodnie z powyższą procedurą. Ustawodawca uchwalił szereg tzw. specustaw mających przyspieszyć długotrwałe postępowania wywłaszczeniowe realizowane na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Najczęstsze w Polsce są wywłaszczenia na cele drogowe, które reguluje Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa). Specustawa nie nakłada na organy obowiązku przeprowadzenia rokowań przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Dodatkowo decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który sprawia, że inwestor ma prawo w dowolnej chwili zająć nieruchomość i rozpocząć prace budowlane. Pomimo tego, że strona nadal w świetle prawa pozostaje właścicielem (użytkownikiem wieczystym) danej działki, to traci nad nią władztwo. Taka sytuacja rodzi u niej często głęboki sprzeciw.

Niezgoda jest częsta, gdy inwestycje celu publicznego wiążą się z odebraniem ziemi, na której stoją zamieszkane budynki, gospodarstwa rolne lub przedsiębiorstwa. Osoby tracące nieraz dorobek całych pokoleń otrzymują odszkodowanie, za które bardzo trudno zakupić porównywalną nieruchomość w innym miejscu. Nawet jeżeli jest to możliwe, to zwykle nie w pobliżu dotychczasowego miejsca zamieszkania. W efekcie rodzina wywłaszczona z dużego domu na wsi często musi zadowolić się dużo mniejszym mieszkaniem w bloku, ponieważ przyznane pieniądze nie wystarczają na zakup niczego innego. Może powodować to poczucie niesprawiedliwości. Inwestycje związane z licznymi wywłaszczeniami są więc zwykle przez społeczności lokalne mocno oprotestowywane.

W ostatnich latach szczególnie wiele kontrowersji budzi realizacja Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz inwestycji mu towarzyszących, m.in. Kolei Dużych Prędkości czy drogi S50. Przedsięwzięcia te wiążą się z odbieraniem gruntów na skalę niespotykaną po przemianach ustrojowych.

Czy można zablokować proces wywłaszczenia?

Strona ma prawo odwołać się od decyzji o wywłaszczeniu w ustawowym terminie 14 dni od dnia skutecznego doręczenia decyzji na adres podany w katastrze nieruchomości lub dnia publikacji publicznego obwieszczenia w tej sprawie. W razie negatywnego rozpatrzenia odwołania, strona ma następnie prawo zaskarżyć decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a w ostateczności złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Trzeba wiedzieć, że jeśli decyzja nie została wydana z tzw. rażącym naruszeniem prawa, to nie ma szans na jej uchylenie. O ile kilka dekad temu wydawanie decyzji administracyjnych przebiegało często wbrew obowiązującym wtedy przepisom, to obecnie tego typu sytuacje zdarzają się wyjątkowo. Inwestycje celu publicznego – a zwłaszcza drogowe – wymagają obecnie wielu ekspertyz i uzgodnień. Pod kątem formalnym są zazwyczaj dobrze przygotowane. Jeżeli zdarzają się uchybienia, to z reguły są one drobne i inwestor jest w stanie je naprawić. W efekcie zdecydowanej większości inwestycji nie da się zablokować, a wywłaszczenie jest nieuchronne.

Przepisy o wywłaszczeniu przymusowym – czyli egzekucja administracyjna

Brak zgody właściciela czy użytkownika wieczystego na wydanie nieruchomości może doprowadzić do zastosowania tzw. egzekucji administracyjnej. Zgodnie z Ustawą z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym obowiązków o charakterze niepieniężnym można zastosować m.in.:

grzywnę w celu przymuszenia,
odebranie nieruchomości, opróżnienie lokali i innych pomieszczeń,
przymus bezpośredni.

Inwestor ma prawo zająć nieruchomość w asyście policji (lub innych służb mundurowych), która uprawniona jest – w przypadku oporu – do zastosowania siły fizycznej. Tego typu egzekucja następuje zwykle w dodatkowej obecności straży pożarnej oraz pogotowia ratunkowego.

Egzekucje siłowe w przypadku wywłaszczania lokali mieszkalnych, gospodarstw lub siedzib firm zdarzają się co jakiś czas. Trzeba jednak zaznaczyć, że w bardzo spornych sytuacjach organ zwykle stara się załatwić sprawę w sposób polubowny, poprzez rokowania.

W sytuacjach, gdy wydawana jest decyzja o wywłaszczeniu, a następnie decyzja ustalająca wysokość odszkodowania, pomiędzy inwestorem a wywłaszczanym może też dojść do ugody administracyjnej (dotyczy wtedy postępowania odszkodowawczego). Instytucja ta stosowana jest jednak rzadko – zwykle, gdy wywłaszczane nieruchomości to domy zamieszkane przez rodziny z dziećmi. W związku z tym, że są to sprawy nośne medialnie, rodziny sprzeciwiające się wywłaszczeniom mogą często liczyć na lokale zastępcze czy inną pomoc.

Czasowe zajęcie nieruchomości – czy można je wymusić?

Egzekucje administracyjne mogą być przeprowadzone także wtedy, gdy zachodzi konieczność czasowego zajęcia nieruchomości. Zdarza się to w przypadkach, gdy:

nieruchomość jest niezbędna do realizacji inwestycji określonej w decyzji ZRID,
konieczne jest przeprowadzenie prac przygotowawczych pod inwestycję drogową,
wystąpi siła wyższa lub trzeba zapobiec wystąpieniu znacznej szkody,
realizowana jest instalacja sieci przesyłowych,
instalowane są sygnalizacje, oznakowania czy urządzenia bezpieczeństwa, np. drogowego,
prowadzone są prace związane z poszukiwaniem i wydobywaniem kopalin,
prowadzone są prace związane z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego,
budowane są tunele kolejowe.

Przejęcie nieruchomości bez zgody właściciela (przymusowe) – podsumowanie

Ustawodawca zachęca do terminowego wydanie i opróżnienie nieruchomości, ponieważ w większości przypadków wywłaszczeń przysługuje za to bonus powiększający odszkodowanie o 5%. Dla wielu nie jest to jednak żaden argument. Wywłaszczenia stanowią niejednokrotnie dla ludzi nimi dotkniętych prawdziwy dramat. Wszystko zależy oczywiście od skali – przed największym problemem stają zwykle osoby tracące miejsce zamieszkania, gospodarstwa rolne czy przedsiębiorstwa. Przyznane odszkodowanie bywa dla nich często niesatysfakcjonujące, ponieważ nie jest w stanie „zrekompensować” utraty majątku oraz innych kosztów: przeprowadzki, zmiany otoczenia, konieczności szukania innych sposobów zarobkowania itp.

Dlatego w przypadku, gdy wartość nieruchomości została ewidentnie zaniżona, warto zasięgnąć porady doświadczonego prawnika. Pomoże on wywalczyć zagwarantowane konstytucyjnie „słuszne” odszkodowanie. Jest to działanie o wiele bardziej skuteczne niż próby kwestionowania inwestycji celu publicznego. W przypadku niezgody na przejęcie nieruchomości, organy posiadają prawne możliwości, aby wymóc je na drodze przymusowej egzekucji. Do faktycznego pozbawienia nieruchomości więc i tak w efekcie prędzej czy później dojdzie.

Dowiedz się więcej jak wygląda procedura wywłaszczeniowa z artykułu:

Wywłaszczenie nieruchomości – jak wygląda procedura i dlaczego nie zawsze przebiega tak samo?