Jak się przygotować do wywłaszczenia?

Przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości to trudne doświadczenie, które może wywołać szereg nieprzyjemnych emocji. Nie powinny one jednak przysłonić racjonalnego myślenia. Na wywłaszczenie można się przygotować, co pozwoli zminimalizować jego negatywne konsekwencje. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jakie kroki podjąć.

Wywłaszczenie nieruchomości – i co teraz?

Do wywłaszczenia (przymusowego odjęcia praw do nieruchomości), zgodnie z polskim prawem, może dojść wyłącznie w przypadkach uzasadnionych realizacją tzw. celów publicznych. Należą do nich m.in. budowa dróg, torów kolejowych i tramwajowych, szpitali, lotnisk, sieci telekomunikacyjnych, a także cmentarzy czy obiektów sportowych. Zaliczają się do nich inwestycje służące ogółowi społeczeństwa.

Odebraniem decyzji o wywłaszczeniu nie można dać się zaskoczyć. Od pomysłu do rozpoczęcia prac budowlanych upływa zwykle kilka – a nawet kilkanaście – lat. Posiadając wiedzę, że dana nieruchomość zostanie wywłaszczona można zatem wcześniej podjąć skuteczne działania. Pozwolą one zmniejszyć niedogodności, zwłaszcza gdy wywłaszczenie ma dotyczyć nieruchomości o dużej wartości, tj. domu, siedziby przedsiębiorstwa czy gospodarstwa rolnego.

Zdobycie informacji na temat wywłaszczeń i różnic proceduralnych

Główną trudnością jest nieznajomość przepisów regulujących realizację inwestycji publicznych. Osoby wywłaszczane zwykle nie mają wiedzy na temat wywłaszczeń, bywa też, że opierają się na nieaktualnych lub „szeptanych” informacjach (niezweryfikowanych).

Przede wszystkim nie ma jednego aktu prawnego, który określa wszystkie aspekty pozyskiwania gruntów na cele publiczne. Poza podstawowym dokumentem regulującym kwestię wywłaszczeń, tj. Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (dalej: ugn), przez lata uchwalono bowiem szereg specustaw, które zawierają dostosowane do konkretnych celów publicznych przepisy szczegółowe. Obecnie podstawą wywłaszczeń w Polsce są najczęściej:

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa), która dotyczy wywłaszczeń pod drogi publiczne.
Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (specustawa kolejowa), która ułatwia realizację inwestycji kolejowych.
Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (specustawa przeciwpowodziowa), która umożliwia wywłaszczanie gruntów na potrzeby budowy zbiorników retencyjnych, wałów przeciwpowodziowych, polderów, falochronów, stopni wodnych itp.

Wiedza na temat różnic między procedurami zawartymi w poszczególnych ustawach jest kluczowa. Dla przykładu, w przypadku inwestycji drogowych decyzje zezwalające na wywłaszczenie (ZRID) niemal zawsze mają nadawany rygor natychmiastowej wykonalności, co oznacza możliwość natychmiastowego zajęcia nieruchomości. Natomiast w przypadku inwestycji przeciwpowodziowych nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności pozwala inwestorowi wejść na nieruchomość najwcześniej po upływie 90 dni od dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Przeczytaj artykuł, żeby dowiedzieć się czym różnią się procedury i na co warto zwrócić uwagę w każdej z nich:

Wywłaszczenie nieruchomości – jak wygląda procedura i dlaczego nie zawsze przebiega tak samo?

Aktywna postawa w postępowaniu wywłaszczeniowym

Od momentu ogłoszenia zamiaru realizacji inwestycji do rozpoczęcia prac budowlanych często mijają długie lata. W tym czasie nie będą widoczne żadne działania w terenie. To może spowodować, że ludzie odnoszą błędne wrażenie, że w sprawie nic się nie dzieje i projekt zarzucono. Tymczasem urzędnicy mogą cały czas aktywnie pracować nad projektem, kompletując potrzebną dokumentację, uzyskując zgody i składając wnioski o dofinansowanie. Warto zatem śledzić proces inwestycyjny, sprawdzając na jakim etapie jest dany projekt. Najlepiej robić to bezpośrednio we właściwym urzędzie lub chociażby w Biuletynie Informacji Publicznej.

Brak zainteresowania tematem może doprowadzić nie tylko do przykrego zaskoczenia, ale także przynieść bardzo duże straty. Bywa, że osoby zagrożone wywłaszczeniem inwestują znaczące środki na obszarze planowanych projektów, na przykład na trasie przyszłych dróg, uważając, że nie zostaną one nigdy zbudowane. Choć działania zwiększające wartość wywłaszczanej działki mogą czasami przynieść korzyści (np. nasadzenia roślin wieloletnich na nieużytku), to wydatki na budowę i wyposażenie domu zazwyczaj nie zostaną w pełni skompensowane przyznanym odszkodowaniem.

Trzymanie się nieprzekraczalnych terminów – rzecz kluczowa

Bierna postawa lub nieświadomość osoby wywłaszczanej często prowadzi do przekraczania przez nią terminów administracyjnych (są one nieprzekraczalne). Warto pamiętać, że np. czas na złożenie odwołania od decyzji o odszkodowaniu wynosi zaledwie 14 dni od momentu jej doręczenia. Jeśli w tym terminie osoba wywłaszczona nie podejmie żadnych działań, decyzja stanie się ostateczna, co uniemożliwi złożenia odwołania. Trzeba też zaznaczyć, że decyzji administracyjnej o odszkodowaniu za wywłaszczenie nie można podważyć przed sądem z powództwa cywilnego. Niektóre osoby wywłaszczane pozostają w błędnym przekonaniu, że będą mieć do tego prawo nawet po wielu tygodniach czy miesiącach od wydania ww. decyzji. Sąd powszechny nie będzie się taką sprawą zajmował.

Dodatkowo, niewydanie nieruchomości w wyznaczonym terminie prowadzi do utraty przysługującej premii w wysokości 5% kwoty odszkodowania, co jest również bardzo niekorzystne. Takie sytuacje zdarzają się bardzo często, ponieważ osoby wywłaszczone nie maja świadomości, że wydanie nieruchomości musi odbyć się oficjalnie – z dochowaniem formalności.

Wiedza o wartości wywłaszczanej nieruchomości

Wyceny nieruchomości na potrzeby urzędowe mogą być przeprowadzane tylko przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Specjalista określa rzeczywistą wartość nieruchomości, analizując ceny transakcyjne podobnych nieruchomości, lub wartość odtworzeniową, gdy dane o transakcjach nie są dostępne. Ceny transakcyjne – z aktów notarialnych – to nie to samo co ceny ofertowe, które pojawiają się w ogłoszeniach internetowych i mogą z różnych przyczyn znacznie odbiegać od tych pierwszych.

Proces oszacowania wartości nieruchomości jest złożony, a wartość majątku zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj mienia, jego lokalizacja, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz stan techniczny. Precyzyjna wycena jest kluczowa dla ochrony finansów właścicieli nieruchomości, dlatego istotne jest posiadanie aktualnej wiedzy o rynku. W zależności od okoliczności warto rozważyć:

Zatrudnienie profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi dla strony na prywatne zamówienie operat szacunkowy, tzw. kontroperat. Zaleca się skorzystanie z tego rodzaju usługi, kiedy wywłaszczeniu ma podlegać mienie znacznej wartości. Kontroperat będzie dowodem w razie dowoływania się od decyzji o odszkodowaniu.

Regularne śledzenie sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, co pomoże w lepszym zrozumieniu wartości swojej nieruchomości.

Unikanie subiektywnych ocen, czyli dążenie do jak najbardziej pozbawionego emocji spojrzenia na nieruchomość.

Brak wiedzy może skutkować przyjęciem niekorzystnych warunków w decyzji o wysokości odszkodowania za wywłaszczenie lub zakwestionowanie odszkodowania we właściwej wysokości. Odwoływanie się w tym drugim przypadku będzie nieskuteczne lub – w gorszym razie – może poskutkować uchyleniem decyzji i ustaleniem niższego odszkodowania.

Więcej o tym czy odwołanie się jest korzystne przeczytasz w artykule:

Czy odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie może być niekorzystne?

Prawnik i rzeczoznawca majątkowy – dlaczego warto zaufać specjalistom?

Osoba zagrożona wywłaszczeniem zwykle nie będzie w stanie poświęcić odpowiednio dużo czasu, aby zdobyć głęboką wiedzę na temat wywłaszczeń i wyceny nieruchomości. W takim wypadku niezbędne jest skorzystanie z pomocy specjalistów.

„Oszczędności” wynikające z rezygnacji z konsultacji prawnej czy usług rzeczoznawcy majątkowego mogą przynieść poważne straty finansowe. W przypadku wywłaszczenia domu, gospodarstwa rolnego lub gruntów inwestycyjnych straty te mogą iść w setki tysięcy złotych. Trzeba bowiem wiedzieć, że dla organów kluczowym kryterium przy wyłonieniu rzeczoznawcy majątkowego nadal pozostaje niska cena za usługę. W efekcie szacunki mogą być dokonywane pospiesznie i niedokładnie.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku specjalisty, który poświęci na wycenę odpowiednio dużo czasu i dogłębnie przeanalizuje wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Taka rzetelna wycena może zająć nawet kilka tygodni.

Dostęp do specjalisty – dzisiaj odległość to nie problem

W dobie, gdy narzędzia umożliwiające szybką komunikację znajdują się w każdym smartfonie, dostęp do odpowiedniej klasy eksperta jest możliwy dla każdego. Z przyczyn oczywistych nie warto zatem oszczędzać na konsultacji z pierwszą lepszą kancelarią prawną. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się o pomoc do eksperta specjalizującego się w roszczeniach odszkodowawczych związanych z wywłaszczeniami, który dysponuje nie tylko aktualną wiedzą prawną, ale również odpowiednim doświadczeniem. Taki prawnik posiada również kontakty do rzeczoznawców majątkowych, którzy zajmują się na co dzień wycenami nieruchomości na cele wywłaszczeń.

Jak przygotować się na wywłaszczenie? – podsumowanie

Odpowiednie przygotowanie może złagodzić negatywne skutki wywłaszczenia. Oto kluczowe kroki, które należy podjąć, aby skutecznie przygotować się na sytuację:

Poznaj przepisy dotyczące wywłaszczeń: zapoznaj się z procedurami z Ustawy o gospodarce nieruchomościami i/lub właściwych specustaw.
Monitoruj proces inwestycyjny: sprawdzaj etapy realizacji projektu w urzędzie lub Biuletynie Informacji Publicznej.
Unikaj ryzykownych inwestycji: inwestowanie na obszarach planowanych projektów jest ryzykowne, chyba że jest to przemyślana strategia zwiększenia wartości nieruchomości.
Skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego: specjalista dokładnie oszacuje wartość nieruchomości.
Unikaj emocji: patrz na swoją nieruchomość obiektywnie, aby uzyskać prawdziwe pojęcie o jej wartości.
Skonsultuj się z prawnikiem: ekspert w dziedzinie wywłaszczeń zapewni fachową poradę i obsługę prawną.
Przestrzegaj ustawowych terminów: zwróć w szczególności uwagę na 14-dniowy termin na odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu.
Wydaj nieruchomość w terminie: unikniesz utraty premii w wysokości 5% ustalonego odszkodowania za wcześniejsze wydanie mienia.

Trzymanie się powyższych zaleceń pozwoli Ci lepiej przejść przez proces wywłaszczenia. Zmniejszysz negatywne konsekwencje oraz lepiej ochronisz Twoje interesy prawne i finansowe.