Ograniczone prawa rzeczowe a wywłaszczenia

Podczas realizacji inwestycji publicznych często są odbierane ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, np. służebności czy użytkowanie. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy kwestie związane z wyceną tych praw. Dowiesz się też, dlaczego jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie warto skonsultować się z prawnikiem, ekspertem do spraw wywłaszczeń.

Wywłaszczenie praw do nieruchomości – kiedy jest możliwe?

Realizacja inwestycji uznawanych za cele publiczne (np. dróg, szkół, szpitali) dopuszcza wywłaszczenie w zamian za przyznanie tzw. słusznego odszkodowania. Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami precyzują, że wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Czym są ograniczone prawa rzeczowe?

To, czym są prawa rzeczowe, nie zostało ustawowo zdefiniowane. Kodeks cywilny zawiera jednocześnie katalog praw, które uznawane są za rzeczowe. Należą do nich:

• użytkowanie,
• służebność,
• zastaw,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• hipoteka.

Powyższy katalog jest zamknięty. Zatem do ograniczonych praw rzeczowych nie należą popularne najem i dzierżawa. Praw tych nie można wywłaszczyć, więc nie dotyczą ich przepisy o odszkodowaniu za wywłaszczenie. Ewentualne roszczenia za te prawa przysługują na podstawie przepisów szczególnych (np. w sprawie likwidacji ogrodów działkowych) lub w ramach pozwu cywilnego wobec właściciela. Roszczenia cywilne mogą dotyczyć np. zwrotu pieniędzy za inwestycje na nieruchomości czy za opłacony z góry okres, w którym były dzierżawca lub najemca nie może korzystać z nieruchomości.

Zasady dotyczące ustalania przez organy administracji należnych kwot, a następnie wypłaty odszkodowań za ograniczone prawa rzeczowe są takie same, jak w przypadku wywłaszczenia prawa własności. Regulują je odpowiednio Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy szczegółowe (np. specustawa drogowa, przeciwpowodziowa, kolejowa). Odszkodowania ustalane są z urzędu.

Wycena ograniczonych praw rzeczowych – podstawy

Od 5 września 2023 r. obowiązuje nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dotyczące wyceny nieruchomości. Zastąpiło ono wcześniejsze przepisy i wprowadziło do polskiego prawa rozwiązania znane dotąd ze standardów organizacji rzeczoznawców majątkowych. Co ważne, w Polsce tylko rzeczoznawcy z państwowymi uprawnieniami mają prawo sporządzać wyceny do celów urzędowych i sądowych — dotyczy to także postępowań wywłaszczeniowych.

Przy określaniu wartości ograniczonych praw rzeczowych należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dane prawo można przenieść na inną osobę. Jeśli jest ono zbywalne (na przykład spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), to istnieje rynek, na którym można wycenić je w oderwaniu od nieruchomości. Natomiast w przypadku praw niezbywalnych (jak choćby służebność przesyłu) wycena polega na zbadaniu, w jakim stopniu ustanowienie takiego obciążenia wpływa na wartość samej nieruchomości, ponieważ takie prawo nie funkcjonuje niezależnie na rynku.

Jak ograniczone prawa rzeczowe wpływają na wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca musi uwzględnić każde ograniczone prawo rzeczowe (z wyłączeniem hipoteki), jeśli rzeczywiście zmienia ono wartość nieruchomości. W takich przypadkach wartość działki czy budynku trzeba pomniejszyć o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa. W praktyce jest to różnica, jaką wprowadza ustanowienie takiego obciążenia.

Czasem nie da się ustalić wartości tego prawa, analizując bezpośrednio spadek wartości nieruchomości. Wtedy należy określić koszty uzyskania tego prawa. Suma wartości nieruchomości obciążonej i wartości tych praw nigdy nie może przekroczyć hipotetycznej wartości, jaką miałaby ta nieruchomość bez żadnych obciążeń.

Jak wyceniać użytkowanie, służebności gruntowe oraz służebności osobiste?

Wartość prawa użytkowania, a także wszelkich służebności (gruntowych i osobistych), określa się, sprawdzając, o ile obciążenie to wpływa na wartość samej nieruchomości. Mówiąc prościej, można zmierzyć:

• stratę właściciela, który z powodu obciążenia nie uzyska pewnych korzyści,
• zysk osoby, której takie prawo przysługuje.

Do wyceny tych praw bierze się pod uwagę m.in. rodzaj obciążenia, cel wyceny, czas, na jaki ustanowiono prawo, a także charakter korzyści i strat (tzn. co i przez jaki okres traci właściciel, a co zyskuje uprawniony).

Najczęściej stosuje się podejście dochodowe wyceny, w którym pomija się wartość przyszłą (tzw. rezydualną). Jeśli jednak na rynku dostępne są przykłady transakcji z nieruchomościami obciążonymi podobną służebnością i bez niej, można wykorzystać podejście porównawcze.

Gdy służebność albo użytkowanie dotyczy tylko fragmentu działki i nie wpływa na możliwość korzystania z reszty, wycenę ogranicza się tylko do tej części terenu. Z kolei w przypadku służebności gruntowej na czas nieokreślony można ustalić jej wartość, mnożąc:

• wartość jednostkową obszaru nieruchomości (bez obciążenia),
• powierzchnię, na której prawo będzie wykonywane,
• współczynnik określający, w jakim zakresie uprawniony będzie korzystał z tej części działki.

Jak wyceniać służebność przesyłu?

W przypadku służebności przesyłu kluczowe znaczenie mają:

• cel wyceny,
• czas obowiązywania służebności,
• zakres uprawnień przedsiębiorstwa przesyłowego,
• ograniczenia właściciela lub użytkownika wieczystego w normalnym korzystaniu z nieruchomości.

Jeżeli można znaleźć na rynku dane o sprzedaży nieruchomości obciążonych podobnymi urządzeniami i takie, które ich nie mają, stosuje się podejście porównawcze. Natomiast gdy istnieją informacje o czynszach pobieranych za podobne urządzenia na podobnych działkach, można wykorzystać podejście dochodowe (metodę inwestycyjną). Również w tym przypadku nie bierze się pod uwagę wartości przyszłej.

Jeżeli brakuje danych rynkowych, stosuje się model oparty na wyniku mnożenia powierzchni pasa służebności i wartości rynkowej 1 m² nieruchomości na tym obszarze, przy uwzględnieniu:

• tego, czy działka jest już obciążona innymi urządzeniami,
• położenia i sposobu posadowienia nowych urządzeń,
• współczynnika korzystania z pasa (czyli do jakiego stopnia przedsiębiorstwo przesyłowe „zajmuje” dany teren). Wysokość współczynnika określają szczegółowo przepisy.

Ograniczone prawa rzeczowe a wywłaszczenia – podsumowanie

Po poinformowaniu o wydaniu decyzji o odszkodowaniu właściciel ma niewiele czasu na złożenie ewentualnego odwołania — jedynie 14 dni. Właśnie dlatego tak istotne jest wcześniejsze zweryfikowanie wyceny i w razie potrzeby zgłoszenie uwag zanim decyzja stanie się ostateczna (nie będzie można się od niej odwołać). Jeżeli w grę wchodzą wysokie kwoty, warto zlecić niezależną wycenę jeszcze przed rozpoczęciem procedur wywłaszczeniowych. Tym bardziej, że jak wynika z przywołanej metodologii, wycena ograniczonych praw rzeczowych bywa czynnością skomplikowaną.

W wielu przypadkach zaleca się zatem skorzystanie z usług doświadczonego prawnika, który wskaże najlepszy sposób postępowania.

Więcej o procedurach wywłaszczeniowych przeczytasz w artykule:

• Wywłaszczenie nieruchomości – jak wygląda procedura i dlaczego nie zawsze przebiega tak samo?