Autor:
Mirosław OchojskiData publikacji:
4 sty 2023 r.Ostatnia aktualizacja:
7 paź 2024 r.Spis Treści
Szacuje się, że dziesiątki tysięcy osób w całym kraju dotkną wywłaszczenia związane z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz inwestycji towarzyszących. Szczególnie wiele przejętych nieruchomości stanowić będą dotychczasowe grunty rolne oraz leśne. Co wpływa na ich wycenę i z czym należy liczyć się przy wywłaszczaniu?
Zgodnie z definicją, zawartą w art. 21. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Warto przy tym zaznaczyć, że szczegółowe warunki wywłaszczeń na konkretne inwestycje celu publicznego reguluje szereg tzw. „specustaw”. W wielu przypadkach podczas procedury wywłaszczeniowej ma zastosowanie także Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).
Obecnie planowane jest przeprowadzenie dużej liczby wywłaszczeń (sięgających kilku tysięcy) na terenie zachodniego Mazowsza, gdzie ma powstać sztandarowa inwestycja polskiego rządu – Centralny Port Komunikacyjny. Dodatkowo, budowa megalotniska będzie wiązać się z wywłaszczeniami nieruchomości na terenie całego kraju, ponieważ ma prowadzić do niego sieć nowych połączeń komunikacyjnych. Będą to tzw. „kolejowe szprychy”, węzeł kolejowy CPK, autostrada A50 okalająca od południa Warszawę oraz liczne mniejsze drogi dojazdowe.
Planowane wywłaszczenia dotkną głównie mieszkańców obszarów wiejskich, a więc właścicieli gruntów rolnych oraz leśnych. Warto zatem przyjrzeć się, z czym wiążą się wywłaszczenia nieruchomości tego typu.
Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej uogril) gruntami rolnymi określa się ziemie służące na potrzeby rolnictwa:
Według ustawy gruntami rolnymi są też parki wiejskie oraz zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne, torfowiska, oczka wodne, rodzinne ogródki działkowe oraz ogrody botaniczne, a także wszystkie inne grunty określone w ewidencji jako użytki rolne.
Legislator wyłączył natomiast z definicji grunty pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków (art. 1 ust. 3 uogril).
Powyższa ustawa reguluje również pojęcie gruntów leśnych. Zgodnie z art. 1 ust. 2 uogril należą do nich grunty:
Warto przy tym zaznaczyć, że grunty leśne mogą być zarówno zalesione, jak i niezalesione. Ważna jest przy tym przejściowość sytuacji, w której grunt został pozbawiony roślinności leśnej, co wynika bezpośrednio z treści art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Najistotniejszą kwestią podczas omawiania tematu wywłaszczeń gruntów rolnych oraz leśnych jest sposób ich wyceny. Dotychczas, zgodnie z art. 134 ugn, przy określaniu wartości nieruchomości brano pod uwagę aktualne oraz przyszłe jej użytkowanie. Kwota odszkodowania natomiast odnosiła się do wyceny korzystniejszej dla osoby wywłaszczanej. Tym samym nie mogła otrzymać odszkodowania niższego niż obecna wartość jej nieruchomości, mogąc jednocześnie w wielu przypadkach uzyskać odszkodowanie wyższe.
Przyjęta przez sejm Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw znosi powyższą zasadę. Zamiast niej legislator wprowadza system bonusowy. Dla właścicieli gruntów rolnych oraz leśnych najważniejsza w tym przypadku jest treść art. 128 ust. 1a-1b nowelizacji:
Trzeba przy tym zauważyć, że wypłacane odszkodowania za wywłaszczenia w większości przypadków będą dużo niższe niż miało to miejsce do tej pory. Na sytuację tę zwrócił uwagę prof. Marcin Wiącek, Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do Senatu 27 września 2022 r., zaznaczając, że zmiany przyniosą oszczędności dla Skarbu Państwa sięgające 1 mld zł rocznie.
Warto zaznaczyć, że na wycenę gruntów przez rzeczoznawcę wpływa bardzo wiele elementów. Będą nimi przede wszystkim położenie i rzeźba terenu, dojazd, obecność budynków gospodarczych i instalacji, szkody wywołane podziałem itp. Zgodnie z art. 135 ust. 7 ugn w przypadku gruntów rolnych istotne są również rodzaj zasiewów i obecność innych upraw. Uwzględnia się przy tym wartość przewidywanych plonów, zmniejszoną o wartość nakładów. Natomiast według ust. 6 przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich (np. sadów) szacuje się:
Powyższe dodane koszty ulegają zmniejszeniu o amortyzację, wynikającą z wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.
Przy wycenie nieruchomości leśnych, według treści art. 135 ust. 5 ugn, bierze się pod uwagę zarówno wartość gruntu, jak i znajdującego się w drzewostanie drewna. Jeśli natomiast grunt leśny nie ma w danym momencie wartości użytkowej (albo jest ona niższa od kosztów zalesienia czy pielęgnacji), to koszty zalesienia lub pielęgnacji drzewostanu szacuje się do dnia wywłaszczenia.
Odnosząc się do powyższych informacji, należy zauważyć, że niektórych przypadkach występują sytuacje szczególnie utrudniające właściwe wycenienie nieruchomości. Dodatkowo, grunty leśne rzadko stanowią przedmiot obrotu na rynku nieruchomości, co utrudnia ich analizę porównawczą.
Problemy mogą zachodzić również w sytuacji szacowania wartości np. szkółek ogrodniczych, leśnych lub drzew ozdobnych, upraw szklarniowych, a także niektórych przydomowych ogrodów. Trzeba bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego w skład gruntu wchodzą:
Dlatego też wycenie podlegają wszystkie zasadzone w ziemi kwiaty, drzewa i krzewy. Wyłączone z niej natomiast będą rośliny umieszczone w donicach. Ma to niebagatelne znaczenie podczas szacowania rzadkich i cennych egzemplarzy o wartości kolekcjonerskiej. Potrafią one w wielu przypadkach mocno podnieść wartość wyceny danej nieruchomości.
Dlatego w przypadku wywłaszczeń gruntów rolnych oraz leśnych, należy znać kryteria oraz podstawy prawne, na których podstawie uprawniony rzeczoznawca będzie sporządzał operat szacunkowy. Pozwoli to łatwiej dochodzić swoich praw w przypadku, kiedy wycena okaże się dla wywłaszczonego niekorzystna. Warto bowiem pamiętać, że istnieją możliwości zgłoszenia zarzutów do operatu.
Źródła
O Autorze
Mirosław Ochojski
Prokurent
Szanowni Państwo, jeżeli opisywany wyżej temat dotyczy także Państwa, to zapraszamy do kontaktu telefonicznie pod numerem +48 502 453 699 (lub przez formularz kontaktowy na dole strony).
Oszacuj swoje odszkodowanie - skorzystaj z naszego kalkulatora
Sprawdź, ile możesz zyskać po wywłaszczeniu. Skorzystaj z naszego intuicyjnego kalkulatora i odkryj potencjalną wartość swojego odszkodowania.
Oszacuj odszkodowaniePotrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami
Jesteśmy tutaj, aby odpowiedzieć na Twoje pytania i zapewnić wsparcie w sprawach związanych z wywłaszczeniem. Skorzystaj z formularza kontaktowego i zgłoś swoje potrzeby już teraz.
Kancelaria Prawna INLEGIS
Prosto o nieruchomościach
ul. Podwale 83 lok. 7
50-414 Wrocław
Telefon:
+48 502 453 699
© 2024 Kancelaria Prawna INLEGIS. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Polityka PrywatnościWykonane przezThe Story
E
T
R
z ponad 80 opinii