Wywłaszczenia pod strategiczne inwestycje w sektorze naftowym

Inwestor może zająć prywatne nieruchomości na mocy uchwalonej w 2019 r. tzw. specustawy naftowej. Reguluje ona zasady wywłaszczeń pod strategiczne inwestycje w sektorze naftowym, które zaliczane są do celów publicznych. Właścicielom w takim przypadku zawsze przysługuje prawo do odszkodowania.

Czym są strategiczne inwestycje w sektorze naftowym?

Strategiczne inwestycje w sektorze naftowym to przedsięwzięcia tzw. celu publicznego, które zostały wskazane w załączniku do Ustawy z dnia 22 lutego 2019 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w sektorze naftowym (dalej: specustawa). Inwestorem jest natomiast jeden z podmiotów wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 2 specustawy, m.in. PERN Spółka Akcyjna z siedzibą w Płocku, Operator Gazociągów Przesyłowych GAZ-SYSTEM Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, Spółka Celowa, o której mowa w Ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tzw. spółka CPK).

Ustawowy wykaz inwestycji obejmuje nie tylko konkretne przedsięwzięcia realizowane w określonych miejscach, takie jak budowa rurociągów Gdańsk–Płock, Boronów–Trzebinia czy infrastruktury związanej z magazynami w Górze i Damasławku. Ustawodawca zaliczył do tej kategorii również szerzej określone rodzaje przedsięwzięć, w tym budowę, odbudowę, rozbudowę, przebudowę, remont, rozbiórkę lub zmianę sposobu użytkowania rurociągów ropy naftowej i produktów naftowych, a w niektórych przypadkach także rurociągów solanki, wody technologicznej oraz gazociągów wraz z infrastrukturą niezbędną do ich obsługi.

Szczególne przepisy mogą więc znaleźć zastosowanie także do inwestycji polegających na zmianie przebiegu istniejącej infrastruktury czy jej modernizacji, a nie wyłącznie do budowy całkowicie nowych obiektów. Ma to istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości położonych na trasie takich inwestycji, ponieważ realizacja przedsięwzięcia może wiązać się z ingerencją w prawo własności, w tym z przejęciem nieruchomości w drodze wywłaszczenia albo ograniczeniem sposobu korzystania z niej, na zasadach określonych w specustawie naftowej.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości kluczowym etapem postępowania jest wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym. Decyzję tę, na wniosek inwestora, wydaje właściwy miejscowo wojewoda, przy czym może ona obejmować zarówno całość inwestycji, jak i tylko jej część. Jeżeli przedsięwzięcie przebiega przez więcej niż jedno województwo, każdy wojewoda wydaje decyzję w odniesieniu do części inwestycji znajdującej się na obszarze jego województwa. Organem wyższego stopnia jest natomiast minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Dla właściciela nieruchomości istotne jest przede wszystkim to, że już wszczęcie postępowania oznacza objęcie jego nieruchomości procedurą prowadzoną w szczególnym, przyspieszonym trybie. Wojewoda powinien wydać decyzję lokalizacyjną w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez inwestora, choć do tego terminu nie wlicza się m.in. okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień wynikających z przyczyn niezależnych od organu. Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych wnioskiem są zawiadamiani o wszczęciu postępowania na adres wynikający z katastru nieruchomości, a zawiadomienie zawiera również informację o miejscu, w którym można zapoznać się z aktami sprawy.

Sama decyzja lokalizacyjna ma dla właściciela szczególne znaczenie, ponieważ wskazuje granice terenu przeznaczonego pod inwestycję, może zatwierdzać podział nieruchomości oraz określa nieruchomości, wobec których mają wystąpić przewidziane w specustawie skutki dotyczące prawa własności albo ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Określa również termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Nie jest więc jedynie „decyzją o lokalizacji” w potocznym znaczeniu. Przesądza, które nieruchomości zostaną objęte inwestycją i tworzy podstawę do dalszych skutków przewidzianych przez specustawę.

Termin odwołania od decyzji lokalizacyjnej

Ustawa przewiduje zawiadomienie stron o wydaniu decyzji m.in. w drodze obwieszczenia, a właścicielom i użytkownikom wieczystym dodatkowo wysyła się zawiadomienie na adres ujawniony w katastrze nieruchomości. Za skuteczne uznaje się doręczenie na ten adres. Obwieszczenie uważa się natomiast za dokonane po upływie 14 dni od jego zamieszczenia w urzędzie wojewódzkim. Od wskazanych momentów rozpoczyna się 14-dniowy termin na wniesienie odwołania od decyzji.

Należy przy tym zaznaczyć, że odwoływanie się od decyzji lokalizacyjnej celu publicznego nie ma zwykle większego sensu. Żeby można ją było skutecznie zakwestionować, musiałoby dojść podczas jej wydawania do poważnego naruszenia przepisów. Wydanie decyzji lokalizacyjnej dla inwestycji celu publicznego wymaga wielu starannych przygotowań – w tym uzgodnień i opinii innych organów – więc przypadki poważnego naruszenia prawa są obecnie prawie niespotykane.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod strategiczne inwestycje w sektorze naftowym

Jeżeli nieruchomość została przeznaczona pod strategiczną inwestycję w sektorze naftowym na mocy decyzji lokalizacyjnej, jej własność przechodzi na Skarb Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym staje się ostateczna. Wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem. Odszkodowanie przysługuje również za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.

Ustawa przewiduje w pierwszej kolejności próbę uzgodnienia wysokości odszkodowania. Jego wysokość może zostać ustalona pomiędzy wojewodą a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym albo osobą, której przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe. Forma pisemna została w tym przypadku zastrzeżona pod rygorem nieważności. Na zawarcie takiego porozumienia przewidziano 2 miesiące od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna.

Jeżeli we wskazanym czasie strony nie uzgodnią wysokości należnej kwoty, odszkodowanie ustala wojewoda w drodze odrębnej decyzji administracyjnej. Decyzja powinna zostać wydana w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania w sprawie odszkodowania.

Jak ustalana jest wysokość odszkodowania?

Podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie jest operat szacunkowy (dokument z wyceną) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy określaniu wysokości świadczenia bierze się pod uwagę stan nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej przez organ pierwszej instancji, natomiast jej wartość ustala się odpowiednio na dzień zawarcia uzgodnienia albo na dzień wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Właściciel nieruchomości ma prawo zapoznać się ze zgromadzonym w trakcie postępowania materiałem dowodowym, w tym operatem. Warto zweryfikować nie tylko przyjętą wartość nieruchomości, ale również jej cechy, powierzchnię, sposób użytkowania, zabudowę oraz nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania.

Błędy podczas wycen na potrzeby wywłaszczeń zdarzają się niestety dość powszechnie, a to może skutkować ustaleniem odszkodowania w zaniżonej kwocie. Jak pokazuje praktyka, powodami takiego stanu rzeczy są głównie pośpiech rzeczoznawców oraz niska cena zaoferowana w przetargu za wykonanie usługi, która przekłada się na małą dokładność wycen. W przeciwieństwie do decyzji lokalizacyjnych, decyzje o odszkodowaniu uchylane są zatem stosunkowo często.

W przypadku nieruchomości o dużej wartości, warto zatem jeszcze w trakcie postępowania sięgnąć po poradę prawną. Szybka reakcja nierzadko pozwala podwyższyć odszkodowanie jeszcze na tym etapie – na skutek złożenia uwag do operatu. W razie niepowodzenia daje też czas, aby przygotować się do walki o podwyższenie należności w postępowaniu odwoławczym.

Powiększenie odszkodowania za wywłaszczenie pod inwestycje naftowe

Ustawa przewiduje możliwość podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego. Warunkiem jest wydanie nieruchomości – lub jej wydanie wraz z opróżnieniem lokalu i innych pomieszczeń – niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 28 dni od otrzymania od inwestora wezwania do wydania nieruchomości.

Dodatkowa kwota przysługuje także w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny. Jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty mieszkał w takim budynku albo lokalu, należne mu odszkodowanie zwiększa się o 10 000 zł w odniesieniu do danej nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, należne odszkodowanie przekazywane jest do depozytu sądowego na okres 6 lat.

Odszkodowanie za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Nie każda nieruchomość objęta inwestycją musi zostać przejęta na własność Skarbu Państwa. W przypadku inwestycji liniowych częstym rozwiązaniem jest jedynie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, np. przez zezwolenie na ułożenie rurociągu, przewodów albo innych urządzeń oraz umożliwienie późniejszego wejścia na nieruchomość w celu ich eksploatacji, remontu czy usuwania awarii.

Takie ograniczenie również następuje za odszkodowaniem. Decyzję dotyczącą odszkodowania wydaje wojewoda.

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenia w sektorze naftowym

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z wysokością odszkodowania ustaloną przez wojewodę, może zakwestionować decyzję w postępowaniu odwoławczym. Przepisy ustanawiające skrócony 7-dniowy termin na wniesienie odwołania od decyzji wydawanych na podstawie ustawy nie mają zastosowania do decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie ani do decyzji dotyczącej odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Ustawa wprost wyłącza te decyzje spod szczególnego trybu określonego w rozdziale dotyczącym postępowania administracyjnego.

Oznacza to, że w przypadku decyzji odszkodowawczej zastosowanie znajdują ogólne zasady Kodeksu postępowania administracyjnego. Od decyzji wojewody przysługuje więc odwołanie w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. Organem wyższego stopnia w sprawach dotyczących nabywania praw do nieruchomości i odszkodowań jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem wojewody, który wydał decyzję.

Odwołanie od odszkodowania za inwestycje naftowe – dlaczego warto poszukać pomocy?

Do wywłaszczenia można się przygotować, jednak wymaga to aktywności ze strony właściciela nieruchomości. Jednocześnie samodzielna weryfikacja operatu szacunkowego nie jest łatwa. Dokument ten opiera się na specjalistycznych zasadach wyceny nieruchomości. Ocenienie szansy na to, czy będzie można zakwestionować ustaloną kwotę odszkodowania, wymaga nie tylko znajomości przepisów, lecz także umiejętności wychwycenia błędów w przyjętych założeniach, doborze nieruchomości porównawczych czy sposobie określenia cech mających wpływ na wartość. Z tego względu w sprawach dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie warto rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika doświadczonego w postępowaniach wywłaszczeniowych. Pozwala to ocenić, czy istnieją podstawy do zakwestionowania decyzji, właściwie sformułować zarzuty i wskazać uchybienia, które mogą mieć wpływ na wysokość należnego odszkodowania.

Jeżeli decyzja organu drugiej instancji również będzie niekorzystna, może zostać zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA) na zasadach określonych w przepisach o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a w ostateczności pozostaje złożenie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).