Wywłaszczenie nieruchomości leśnych – jak przebiega wycena?

Budowa dróg, linii kolejowych, obiektów użyteczności publicznej (np. szkół, szpitali, stadionów sportowych) nie odbywa się na ziemi niczyjej. Realizacja tego typu przedsięwzięć wiąże się zwykle z koniecznością wywłaszczeń nieruchomości. Dotykają one szczególnie często właścicieli gruntów użytkowanych rolniczo lub porośniętych lasem. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak wyceniane są nieruchomości leśne.

Wywłaszczenie – co oznacza to pojęcie?

Instytucja prawna zwana wywłaszczeniem wzbudza szereg kontrowersji. Przede wszystkim narusza ona chronione przez Konstytucję Rzeczpospolitej Polskiej prawo własności. Ustawa zasadnicza zezwala na wywłaszczanie nieruchomości jedynie wówczas, gdy ich powodem jest realizacja celów publicznych, a właścicielom przysługujących do nieruchomości praw zostaje przyznane słuszne odszkodowanie (art. 21 Konstytucji). Krytycy zwracają jednak uwagę na nadużywanie tego rozwiązania. Jest ono wygodne, ponieważ pozwala organom zazwyczaj uniknąć rokowań z właścicielami w celu polubownego zbycia mienia lub indywidualnego ustalenia odszkodowania (uzgodnionego). Trzeba jednak pamiętać, że obowiązek przeprowadzenia rokowań w postępowaniu wywłaszczeniowym wynika wprost z niektórych ustaw (np. specustawy przeciwpowodziowej) i wtedy organy nie powinny od nich odstępować.

Organy wydające decyzje lokalizacyjne dla inwestycji celu publicznego ustalają wysokość należnego odszkodowania za wywłaszczenie. Podstawą do ustalenia kwoty jest wycena dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Specjalista, oszacowując wartość mienia, sporządza na piśmie tzw. operat szacunkowy.

Najpowszechniejszymi obecnie inwestycjami celu publicznego są przedsięwzięcia związane z budową oraz rozbudową dróg. Wywłaszczenia na cele drogowe dotykają nieruchomości każdego typu, ale z praktyki wynika, że najczęściej dotyczą gruntów rolnych oraz leśnych. Wiedza na temat tego, jak wyceniane są lasy (jest to dość skomplikowane), pozwoli stronie skuteczniej dochodzić swoich praw.

Czym są grunty leśne? – definicja

Rzeczoznawca majątkowy, przystępując do wyceny, musi przede wszystkim stwierdzić, z jaką nieruchomością ma do czynienia. Jej rodzaj determinuje bowiem sposób postępowania, m.in. wpływa bezpośrednio na przyjętą metodologię. Zgodnie z § 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie), do określania danych gruntów jako leśne zastosowanie ma definicja zawarta w art. 3 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zgodnie z nią lasem jest grunt:

• zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony: przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego, albo wpisany do rejestru zabytków;
• związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Wycena nieruchomości leśnych – zasady ogólne

Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych przedmiotem wyceny może być nieruchomość jako całość bądź oddzielnie grunt oraz jego części składowe (§ 55 ust. 1 rozporządzenia). Zgodnie z pkt 3.3. Standardu v. 6. Określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych (dalej: standard), do części składowych należą w szczególności: drzewa, drzewostany, plantacje drzew, choinek, szkółek leśnych i zadrzewieniowych, skupiska drzew i zadrzewienia, budynki i inne urządzenia. Odrębnej wycenie może podlegać także wartość szkód związanych z utratą albo ograniczeniem wartości użytkowej gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.

W przypadku braku możliwości wyceny nieruchomości jako całości, określenia wartości nieruchomości leśnych o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności części składowych dokonuje się przez wydzielenie tych części celem ich odrębnej wyceny, z uwzględnieniem cech charakteryzujących te części. Rzeczoznawcy muszą przy tym pamiętać, że zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 55 ust. 2 rozporządzenia). Jak doprecyzowano w pkt 3.4 standardu, dotyczy to sytuacji, kiedy na terenie objętym wyceną znajdują się oprócz drzewostanów np. plantacje, budynki mieszkalne lub gospodarcze, osady leśne, ośrodki wypoczynkowe, budowle: parkingi, składy drewna, tartaki, drogi leśne, mosty, urządzenia melioracyjne.

Podstawowym dokumentem, na jakim podczas wyceny bazuje rzeczoznawca, jest plan urządzenia lasu, w tym opis taksacyjny lasu. Specjalista może również sięgać po inne dostępne dokumenty (§ 56 ust. 4 rozporządzenia). Do użytecznych źródeł należą np. ewidencja gruntów Lasów Państwowych, dokumentacja gospodarcza nadleśnictw, protokoły nakładów poniesionych na pielęgnację drzewostanów, raporty na temat cen drewna.

W zależności od sytuacji, podejściami stosowanymi podczas wyceny gruntów leśnych są:

• podejście porównawcze,
• podejście kosztowe,
• podejście dochodowe,
• podejście mieszane.

Zgodnie z przepisami, oszacowujący nieruchomość rzeczoznawca powinien każdorazowo dokonać jej oględzin. Odstąpić może od tego jedynie w uzasadnionych przypadkach (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

Wycena nieruchomości leśnych podejściem porównawczym

Podejście porównawcze podczas wyceny nieruchomości leśnych stosowane jest w przypadku, kiedy znane są ceny transakcyjne tzw. nieruchomości podobnych. Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości leśnej uwzględnia się w szczególności (§ 56 ust. 2 rozporządzenia):

• cechy taksacyjne drzewostanu;
• typ siedliskowy lasu;
• stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego;
• położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany;
• położenie nieruchomości w strefie zagrożenia występowaniem szkodników;
• położenie w odniesieniu do dróg głównych;
• wyposażenie w budynki, budowle i urządzenia służące gospodarce leśnej oraz stan tej zabudowy;
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Należy przy tym pamiętać, że grunty leśne rzadko bywają przedmiotem obrotu rynkowego. O ile na wschodzie kraju takie transakcje się zdarzają, o tyle na zachodzie (lasy prywatne stanowią tam kilka procent ogółu) są niemal niespotykane. Dlatego też rzeczoznawcy zwykle korzystają z innych podejść wyceny.

Wycena nieruchomości leśnych podejściem kosztowym

W przypadku, kiedy nie są znane ceny transakcyjne nieruchomości podobnych zastosowanie może mieć podejście kosztowe z metodą kosztów odtworzenia i przy wykorzystaniu tzw. techniki szczegółowej albo techniki wskaźnikowej. Metodologia taka stosowana jest przy określaniu wartości nieruchomości leśnej (§ 60 rozporządzenia):

• której częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki,
• w której wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej,
• stanowiącej parki udostępniane publicznie.

Wycena nieruchomości leśnych podejściem dochodowym

Podejście dochodowe zarezerwowane jest dla nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić zyski (art. 153 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Zgodnie z § 61 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody inwestycyjnej w celu określenia wartości nieruchomości leśnej dochód z nieruchomości określa się na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych. Rzeczoznawca musi przy tym pamiętać, że dochód ten nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości.

Jeżeli dochodu z nieruchomości leśnej nie można ustalić na podstawie rynkowych stawek czynszów, przy określaniu wartości nieruchomości leśnej w podejściu dochodowym należy zastosować metodę zysków (§ 61 ust. 2 rozporządzenia). Wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub drzewostan materiałów użytkowych przez określenie wartości spodziewanych pożytków albo obliczenie kosztów poniesionych nakładów (§ 62 ust. 1 rozporządzenia). Zastosowanie wówczas ma tzw. szacunek brakarski, którego dokonywać może wyłącznie rzeczoznawca posiadający specjalne kwalifikacje. Podstawą ich uzyskania jest ukończenie kursu organizowanego przez Ośrodek Rozwojowo-Wdrożeniowy Lasów Państwowych.

W przypadku gdy wartość drzew lub drzewostanów jest równa lub niższa od wartości gruntu, dopuszcza się określenie wartości drzew lub drzewostanów metodami uproszczonymi, takimi jak tablice wskaźników wartości drzewostanów (§ 62 ust. 5 rozporządzenia).

Wycena nieruchomości leśnych podejściem mieszanym

Podejście mieszane zawiera elementy pozostałych podejść (art. 152 ust. 2 ugn). Zgodnie z § 20 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości rolnych i leśnych, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się podejście mieszane z metodą wskaźników szacunkowych gruntów. Wskaźnik szacunkowy gruntu określa się w zależności od wieku rębności, głównego gatunku lasotwórczego na danym siedlisku i klasy bonitacyjnej drzewostanu w metrach sześciennych drewna (§ 22 ust. 1 rozporządzenia).

Po ustaleniu wskaźnika, wartość nieruchomości leśnej określa się z uwzględnieniem wskaźnika szacunkowego gruntu, powierzchni gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej oraz wieku rębności, ceny 1 m sześć. drewna oraz współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy (§ 22 ust. 2 rozporządzenia). Do cech tych należą (§ 24 ust. 1 pkt rozporządzenia):

• stopień degradacji siedliska leśnego,
• szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,
• masowe występowanie szkodników,
• położenie w stosunku do głównych dróg,
• możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
• dogodność dojazdu,
• rodzaje gruntów przyległych,
• walory rekreacyjne,
• strefę zagrożenia pożarowego terenów leśnych.

Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Rzeczoznawca wylicza wówczas średnią ważoną z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna (§ 22 ust. 3 rozporządzenia).

Przy określaniu głównych gatunków lasotwórczych, klasy bonitacyjnej drzewostanu oraz wieku rębności wykorzystuje się dane odpowiednio z planów urządzenia lasów, uproszczonych planów urządzenia lasów albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu (§ 22 ust. 4 rozporządzenia)

Zastosowanie podejścia mieszanego do określenia wartości nieruchomości leśnych wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 23 ust. 4 rozporządzenia).

Wycena nieruchomości leśnych – podsumowanie

Wywłaszczenie pozwala na przejmowanie prywatnych gruntów leśnych przez państwo lub jednostki samorządu terytorialnego na cele publiczne, jak budowa dróg czy obiektów użyteczności publicznej. Oszacowanie wartości takich nieruchomości jest skomplikowane i zawsze wymaga udziału uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza operat szacunkowy.

Podczas wyceny zastosowanie mają następujące podejścia: porównawcze, kosztowe, dochodowe i mieszane. Podejście porównawcze opiera się na znanych cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych. Ze względu na rzadkość obrotu nieruchomościami leśnymi najczęściej stosuje się pozostałe podejścia.

Wartość nieruchomości leśnej zależy od wielu czynników, w tym charakterystyki drzewostanu, położenia gruntów, wyposażenia w infrastrukturę, a także ich walorów rekreacyjnych. Ważnymi dokumentami podczas wyceny są plan urządzenia lasu, tablice wskaźników wartości drzewostanów oraz inne opracowania specjalistyczne. Rzeczoznawca powinien każdorazowo dokonać oględzin wywłaszczanego lasu, chyba że istnieją uzasadnione powody do ich pominięcia.

Jeżeli istnieją podejrzenia, że podczas wyceny rzeczoznawca popełnił błędy skutkujące ustaleniem zaniżonego odszkodowania, warto skontaktować się z prawnikiem. Przeanalizuje on sytuacje i oceni, czy strona powinna odwołać się od decyzji.