Zaniżona wartość odszkodowania za wywłaszczenie - co zrobić?

Osoby tracące mienie w związku z realizacją celów publicznych powinny znać zasady wyceny nieruchomości oraz orientować się w procedurach wywłaszczeniowych. W przypadku zaniżonej wartości odszkodowania mogą bowiem skutecznie dochodzić swoich praw. Kluczem do sukcesu jest wiedza, aktywna postawa i zasięgnięcie pomocy specjalistów – prawnika oraz rzeczoznawcy majątkowego.

Realizacja wielu inwestycji celu publicznego łączy się z przymusowym pozbawianiem praw do nieruchomości. Wywłaszczenia towarzyszą obecnie najczęściej przedsięwzięciom związanym z budową dróg, celom przeciwpowodziowym, związanym z energetyką oraz gospodarką komunalną (wysypiska śmieci, cmentarze itp.). Do wywłaszczeń na niespotykaną w ostatnich latach dojdzie podczas budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz realizacji tzw. inwestycji towarzyszących.

Przeczytaj dzisiejszy artykuł, aby poznać zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie oraz dowiedzieć się, co robić w przypadku zaniżonej kwoty.

Jak ustalane jest odszkodowanie za wywłaszczenie?

Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Ustawa zasadnicza wyraźnie przy tym wskazuje, że pozbawienie prawa własności, jakim jest wywłaszczenie, dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Sposób ustalania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości regulują zapisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Dokumentem, w oparciu o który organ administracji (ten, który wcześniej wydał decyzję o wywłaszczeniu) ustala wysokość odszkodowania jest operat szacunkowy, czyli pisemna opinia o wartości nieruchomości. Osobami uprawnionymi do sporządzania operatów są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi.

Więcej na temat zawodu rzeczoznawcy majątkowego przeczytasz w artykule:

Rzeczoznawca majątkowy i jego rola podczas wywłaszczeń

Podejścia wyceny nieruchomości – dopilnuj zastosowania prawidłowego

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść wyceny: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Trzeba przy tym wyjaśnić, że zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Dlatego elementy te podlegają wycenie – wchodzą w skład nieruchomości.

Zasada korzyści przy wycenie nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń

Każdy wywłaszczany musi wiedzieć, że obecnie rzeczoznawców obowiązuje stosowanie tzw. zasady korzyści. Zgodnie z nią, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W odniesieniu do dróg obowiązuje tzw. „mała zasada korzyści” z Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Ten sposób wyliczeń jest nie tylko bardzo skomplikowany, ale też wzbudza silne kontrowersje. Więcej o wątpliwościach dotyczących małej zasady korzyści przeczytasz w artykule:

Zasada korzyści w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA)

Zaniżone odszkodowanie za wywłaszczenie – przyczyny według Najwyższej Izby Kontroli

Podczas przetargów na wykonanie operatów szacunkowych głównym kryterium jest zazwyczaj niska cena. Czasami przekłada się to na równie niską jakość wycen, które przygotowywane są niejako „hurtowo”. Dzieje się tak zwłaszcza podczas realizacji inwestycji drogowych, kiedy wywłaszczeniu podlega jednocześnie wiele działek, a rzeczoznawcy pracują pod dużą presją czasu. Nietrudno wówczas o błędy, które skutkować mogą zaniżeniem wartości wycenianych nieruchomości.

Kompleksowej analizy tego zjawiska dokonała Najwyższa Izba Kontroli (NIK) w raporcie Nabywanie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogi krajowe objęte Programem Budowy Dróg Krajowych w latach 2008-2013 (PBKD). NIK oceniła negatywnie nieprzestrzeganie przez wojewodów oraz Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) praw obywateli przy wykonywaniu zadań związanych z pozyskaniem nieruchomości pod inwestycje drogowe objęte PBDK. Jednym z głównych zarzutów NIK była nierzetelna weryfikacja przez służby wojewodów operatów szacunkowych nieruchomości. Przy odbiorze operatów sprawdzano przede wszystkim, czy spełniają one podstawowe formalne wymogi stawiane tego rodzaju opracowaniom. W prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych nie dokonywano natomiast rzetelnej oceny wartości dowodowej tych opracowań. W konsekwencji, istotne błędy merytoryczne występujące w operatach szacunkowych powodowały nieprawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania i stwarzały podstawy do skutecznego zaskarżania decyzji wydanych przez wojewodów w tych sprawach.

Raport wskazał, że najczęstsze błędy, jakie popełniają rzeczoznawcy majątkowi to:

niewłaściwe określenie przeznaczenia nieruchomości,
niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych,
niewłaściwa baza nieruchomości porównawczych (zbyt mała liczba),
brak uwzględnienia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości,
brak uwzględnienia niektórych składników majątkowych występujących na nieruchomości,
niezachowanie zasady podobnych warunków zawarcia transakcji,
błędy rachunkowe.

Najwyższa Izba Kontroli podkreśliła, że tylko prawidłowe określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości daje szansę na odszkodowanie, które rzeczywiście spełnia konstytucyjny wymóg „słuszności”.

Prawo do składania własnego materiału dowodowego

Każdy wywłaszczany powinien pamiętać, że strona ma prawo do aktywnego uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym (czyli też dotyczącym ustalenia odszkodowania). Może składać własne wnioski dowodowe, wnosić uwagi oraz zarzuty do zgromadzonego materiału. Może też zapoznać się z operatem szacunkowym jeszcze przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Ma prawo nie tylko do przeglądania operatu w urzędzie, ale także sporządzania z niego notatek i odpisów.

Przeczytaj również artykuł możliwości wniesienia zarzutów do operatu szacunkowego:

Zarzuty do operatu szacunkowego – co trzeba wiedzieć?

Odwołanie od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania

Osoba wywłaszczona może odwołać się od decyzji o odszkodowaniu w ustawowym terminie 14 dni od dnia doręczenia jej tej decyzji. Trzeba przy tym pamiętać, że ma to sens, jeśli kwota odszkodowania została zaniżona na skutek naruszenia przepisów. W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości, a organ działał zgodnie z prawem, wysokość odszkodowania nie ulegnie podwyższeniu.

Odwołanie teoretycznie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji. Jednak w przypadku odwoływania się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie warto dochować formalności, a swoje zarzuty odpowiednio uargumentować. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że kwestionuje się dokument, do którego sporządzenia wymagana jest specjalistyczna wiedza.

Do odwołania warto dołączyć własne materiały dowodowe. W przypadku, kiedy istnieją przesłanki, że wartość nieruchomości została zaniżona, strona może zlecić sporządzenie operatu szacunkowego. Tak zwany „kontroperat” stanowi mocny dowód w sprawie i może pomóc we wskazaniu ewentualnych błędów. Koszt jego sporządzenia ponosi zamawiający, a waha się on od kilkuset zł w przypadku wycen niezabudowanych działek do kilkudziesięciu i więcej tys. zł w przypadku określania wartości dużych gospodarstw rolnych czy przedsiębiorstw dysponujących znacznym majątkiem.

Załatwienie sprawy w postępowaniu odwoławczym powinno nastąpić w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Termin ten może być w niektórych sytuacjach inny, jeżeli określają to przepisy szczególne.

Organ odwoławczy wydaje rozstrzygnięcie, w którym, w zależności od sytuacji:

utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję,
uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy albo uchylając tę decyzję – umarza postępowanie pierwszej instancji w całości albo w części,
umarza postępowanie odwoławcze.

Organ odwoławczy może też uchylić decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Dzieje się tak, gdy decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Strona może zaskarżyć decyzję organu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a jeżeli i to nie przyniesie skutku – w ostateczności wnieść skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zaniżona wartość odszkodowania – nie daj się zaskoczyć

Wycena nieruchomości oraz procedura ustalania odszkodowania za wywłaszczenie są skomplikowane i wymagają specjalistycznej wiedzy. Tymczasem termin na odwołanie się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania wynosi zaledwie 14 dni. To bardzo krótko, szczególnie jeśli decyzja okazuje się niekorzystna, a strona nie była wcześniej przygotowana do jej zakwestionowania. Dlatego nie warto biernie czekać na wydanie decyzji – już na etapie składania wniosku o wydanie decyzji wywłaszczeniowej (np. decyzji ZRID) warto zasięgnąć pomocy prawnej. Równolegle dobrze jest zamówić niezależny operat szacunkowy. Daje to rzeczoznawcy majątkowemu czas na dokładne zbadanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, co pozwala uwzględnić wszystkie składniki majątkowe, obciążenia i potencjalne korzyści wynikające z przeznaczenia gruntu.

Dobrze przygotowana wycena oraz prawidłowo poprowadzone postępowanie to klucz do uzyskania słusznego odszkodowania.